Ulovlig tilbygg på enebolig fra 1991: delvis medhold (FinKN 2025-1117)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1991, solgt «som den er» for 6,05 millioner kroner ved kjøpekontrakt 19.2.20. Salgsoppgaven la vekt på to utleieenheter, carport og redskapsskur. I prospektet stod det at kommunen i 2017 hadde gitt varsel om pålegg fordi enheten var plassert i strid med vann- og avløpsledninger, men at kommunen ikke hadde fulgt saken opp etter en dialog med selger.

Selger skrev i egenerklæringen at han anså saken som avsluttet fra kommunens side. Kjøper overtok boligen 20.5.20. I februar 2023 tok kommunen kontakt og opplyste at tilbygget fra 2016 ikke var i samsvar med plan- og bygningsloven. Det var i konflikt med kommunens ledninger. Kommunen mente tilbygget måtte rives. Carporten og redskapsboden var også satt opp i strid med byggegrense og avstandskrav, og de var plassert over ledninger i grunnen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 883 491 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnader og verditap. I tillegg krevde kjøper 1 862 562 kroner i erstatning for tapte leieinntekter, samt forsinkelsesrenter. Kjøper mente selger kjente til at saken med kommunen ikke var løst, og at opplysningene i egenerklæringen var uriktige.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente det var opplyst om tilbyggets status ved salget. Kjøper visste at oppfølgingen fra kommunen var uavklart, og var rådet til å spørre kommunen. Selskapet mente utgiftene til carport og bod ikke var store nok til å gi en vesentlig mangel.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) begrunnelse og fant en mangel etter avhendingsloven § 3-7, § 3-8 og § 3-9 andre punktum (vesentlig mangel). Tre forhold var viktige.

For det første hadde selskapet i 2022 sagt at det ville følge sekretariatets vurdering av en tidligere klage om samme bolig, der det ble funnet en vesentlig mangel. Nemnda mente det var bindende for selskapet.

For det andre ga selger et inntrykk av at kommunen hadde gitt seg. Selger hadde likevel vært i kontakt med kommunen i 2018 om en annen trasé for ledningene, og naboen hadde i 2020 sagt tydelig nei til en slik løsning. Selger fulgte ikke opp og solgte med mangelfulle og uriktige opplysninger. Selskapets innvending om at kjøper var informert, førte derfor ikke frem.

For det tredje var det upåregnelig for kjøper at carport og bod var ulovlig oppført. Nemnda mente selger ikke hadde rimelig grunn til å være uvitende om det.

Nemnda tok likevel ikke stilling til beløpene. Det var uavklart om kjøper hadde forsøkt å legalisere forholdene, blant annet ved å søke om dispensasjon for tilbygget før det ble revet. Det kunne ha betydning for utmålingen. Nemnda viste også til at kjøper har bevisbyrden (ansvaret for å sannsynliggjøre kravet). Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om at kommunen ikke hadde fulgt opp saken ikke frita selger, når han visste at problemet fortsatt var der. Egenerklæringen er selgers egne svar, og nemnda så på hva selger faktisk visste.

Den viser også at en mangel og et beløp er to ulike spørsmål. Selv når nemnda fastslår at boligen har en mangel, kan den la være å fastsette prisavslag og erstatning. Da må kjøper dokumentere kravet, også hvilke forsøk som er gjort for å få forholdet godkjent, og partene må selv finne en løsning.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1991 med ulovlig tilbygg, carport og redskapsbod, blant annet i konflikt med kommunens ledninger.
• Nemnda fant at selger hadde gitt uriktige opplysninger og at det forelå en mangel.
• Kjøper fikk delvis medhold fordi nemnda ikke tok stilling til prisavslaget på 883 491 kroner og erstatningen på 1 862 562 kroner.