Lekkasje til nabo ikke opplyst, leilighet 1981: delvis medhold (FinKN 2022-673)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1981 i et borettslag, solgt som den er for 5,4 millioner kroner og overtatt 20.12.18. Salgsoppgaven fortalte at vannrør, sluk og avløp var fra byggeåret. Tilstandsrapporten ga badet og rørsystemet TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og sa at det måtte regnes med oppgraderinger for å nå dagens krav. Membranen på badet var ikke fornyet, og det var ikke mulig å påvise om den var koblet til sluket.

I april 2019 fikk kjøper vite at det lakk fra leiligheten ned til naboen under. Naboen hadde meldt fra til styret om at en tidligere lekkasje fortsatt pågikk. Det viste seg at styret og selger hadde vært i dialog om fuktproblemer hos naboen fra oktober 2017, og at flere fagfolk hadde undersøkt saken over lang tid. Årsaken ble til slutt funnet i lekkasjer fra vannrør i en rørkasse ved toalettet og fra et avløpsrør i veggen mellom kjøkken og bad.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 317 487 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 93 600 kroner i erstatning for tapt leie og forsinkelsesrente. Hun mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger om fuktproblemene og lekkasjen.

Selgerens forsikringsselskap, AmTrust, avviste ansvar. Selskapet mente at kravet var for dårlig dokumentert, at skaden var borettslagets ansvar, og at selger hadde oppfattet det slik at undersøkelsene var avsluttet uten funn av lekkasje fra hans leilighet. Selskapet nektet å legge frem selgers forklaring til nemnda og viste til taushetsplikt.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøper delvis medhold. Tre forhold veide tyngst.

For det første avviste nemnda selskapets nekting. Selskapene må legge frem dokumenter som er nødvendige for saken, og en kjøper med direkte krav under forsikringen har et rettslig behov for å få se opplysningene. Selskapet kan ikke gjengi selgers forklaring med egne ord og samtidig holde tilbake selve dokumentet. Når selskapet ikke bidrar til å opplyse saken, går tvilen langt på vei ut over selskapet.

For det andre mente nemnda at selger ikke hadde opplyst nok. Det ville vært enkelt for selger å fortelle om forhistorien. I januar 2018 hadde han selv skrevet at leiligheten var «en ikkesalgbar boenhet» på grunn av lekkasjen.

For det tredje ville opplysningen ha påvirket kjøpet (innvirkning). Kjøper hadde akseptert en viss risiko for badet på grunn av alder og TG 2. Men badet var allerede utett ved salget, og hadde vært det lenge, med uklar årsak og uklart omfang. Det ville kjøpere normalt lagt vekt på.

Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 150 000 kroner, med forsinkelsesrente. Kravet om tapt leie ble avvist fordi det ikke var godt nok dokumentert. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en selger må fortelle om tidligere lekkasjer og pågående undersøkelser, også når han mener at ingenting ble funnet hos seg. Risikoopplysninger om alder og tilstand dekker ikke en lekkasje som allerede har pågått.

Den viser også at et forsikringsselskap ikke uten videre kan holde selgers forklaring tilbake. Skjer det, kan tvilen bli tillagt selskapet.

Til slutt viser saken at beløpet ble vesentlig lavere enn kravet. Kjøper må dokumentere både utbedringen og økonomiske tap som tapt leie.

Kort oppsummert

• En lekkasje fra en leilighet fra 1981 ned til naboen var under utredning før salget, uten at kjøper fikk vite det.
• Nemnda mente at selger hadde holdt tilbake viktig informasjon, og at selskapet ikke kunne nekte å legge frem selgers forklaring.
• Kjøper fikk delvis medhold: 150 000 kroner i prisavslag av 317 487 kroner, og ingen erstatning for tapt leie.