Støttemurer og stoppekran i leilighet fra 1948: ikke medhold (FinKN 2024-259)

Hva saken gjaldt

Boligen var en andelsleilighet, halvparten av en tomannsbolig sentralt på Østlandet, oppført i 1948. Den ble solgt slik den sto for 4 920 000 kroner ved kontrakt 15.10.21 og overtatt 6.1.22. Tilstandsrapporten ga ikke tilstandsgrad til grunn, fundamenter og fasader, siden de er felles for borettslaget. Vann og avløp fikk TG 1 og TG 2 (tilstandsgrader som viser fra små til noen avvik), og el-anlegget var ikke vurdert.

I egenerklæringen (selgers svar på spørsmål om boligen) svarte selger nei på om han kjente til sprekker i mur eller utettheter i fasade, og på om det var gjort arbeid på el-anlegget.

Kjøperen fant tre ting etter overtakelsen. Det var ingen egen stoppekran til boligen, og den felles kranen lå i naboens kjeller. En støttemur ved inngangen var i ferd med å skli ut, og en mur ved parkeringsplassen heldte utover og hadde store sprekker. En elektriker mente at sikringsskapet ikke var merket etter forskriftene. Kjøperen reklamerte (meldte fra om kravet) 30.3.22.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 345 325 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Kostnadene ble anslått til 31 250 kroner for stoppekran, 4 000 kroner for sikringsskap og 138 275 kroner for muren ved parkeringsplassen. Kjøperen viste til at selger hadde asfaltert parkeringsplassen selv, og til en nabo som mente muren hadde vært snakket om med selger flere ganger. Kjøperen mente kostnadene var en stor del av kjøpesummen og ikke noe man kunne regne med.

Selskapet som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selger kjente ikke til feilene. Muren var godt synlig ved to visninger, og stoppekranen lå i et felles rom som både kjøper og nabo hadde tilgang til.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Det mente at det ikke var sannsynliggjort at selger kjente til forholdene, og at det heller ikke var et vesentlig avvik.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i hovedsak til sekretariatet. Tre ting var sentrale.

For det første måtte kjøperen sannsynliggjøre at selger kjente til forholdene eller ga mangelfulle opplysninger (avhendingsloven § 3-7). Det klarte ikke kjøperen. Uttalelsen fra naboen viste at muren hadde vært et samtaleemne, men ikke at selger visste om feil.

For det andre gjelder det et krav om at avviket må være vesentlig, når det kun handler om at boligen er dårligere enn den burde være (§ 3-9 andre punktum). Nemnda fant ikke at det var vist.

For det tredje mente nemnda at flere av påstandene var dårlig opplyst og dokumentert. Det gjaldt særlig de rettslige og faktiske forholdene for parkeringsplass og murer, og hvilke krav som gjelder for stoppekranen. Kjøperen la heller ikke frem nye opplysninger da saken gikk til nemnda.

Nemnda la til at situasjonen kunne se annerledes ut med mer bevisføring, altså der vitner og sakkyndige kan høres. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å påvise feil ved boligen. Kjøperen må dokumentere at feilen er en mangel etter loven, og at selger kjente til den eller at avviket er vesentlig. Når faktum og kostnader er uklare, taper kjøperen i nemnda, som behandler saker skriftlig.

Saken viser også at forhold som var synlige ved visning, og fellesdeler i et borettslag, gjør det vanskeligere å nå frem. Nemnda sa uttrykkelig at den ikke avgjorde hva en domstol ville kommet til.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 345 325 kroner for støttemurer, manglende stoppekran og umerket sikringsskap.
• Nemnda mente ikke at det var sannsynliggjort at selger kjente til forholdene eller at avviket var vesentlig.
• Selskapet fikk medhold, men nemnda sa at full bevisføring kunne gitt et annet bilde.