Sen klage, men feil ved uthus og garasje: delvis medhold (FinKN 2024-280)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2010, solgt som den er for 3,625 millioner kroner. Kjøperen overtok 1. september 2019. Salgsoppgaven opplyste at garasjen var fra 1970, og at det var et enkelt uthus i hagen, som selgeren hadde satt opp i 2012. Tilstandsrapporten ga uthuset TG 1 (ingen avvik). Garasjen fikk TG 1 samlet, men rapporten sa også at den var litt skjev og hadde vedlikeholdsbehov, med TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Terrassen hadde TG 2.

Kjøperen fant snart en rekke feil. Takstein hadde falt ned, vannbord og beslag på taket var råtne, rekkverket og terrassen var dårlige, stakittgjerdet var råttent, og hagen var ikke opparbeidet. Garasjen var for smal. I 2022 oppdaget hun også råte i uthuset, trappen og garasjen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 655 283 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til takstutgifter, 39 064 kroner i advokatutgifter og forsinkelsesrente. Hun mente at selgeren og takstmannen kjente til råteskadene, og at deler av dem var malt over.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at kjøperen hadde klaget for sent. Kjøperen hevdet at hun hadde reklamert muntlig i en telefonsamtale med selgeren i november 2019. Selgeren husket samtalen, men opplevde den ikke som en reklamasjon. Skriftlig melding til selskapet kom først 18. mai 2020. Selskapet mente også at det uansett ikke var snakk om mangler.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) delte kravene i to grupper, og nemnda sluttet seg til det.

For det første var det reklamert for sent på flere forhold. Kjøperen må gi selgeren beskjed om at hun mener selgeren kan holdes ansvarlig for en konkret mangel, og at det ikke er nok å nevne feil eller uttrykke misnøye (§ 4-19 første ledd). Nemndas behandling er skriftlig, og det var ord mot ord om hva som ble sagt. Tvilen gikk ut over kjøperen, som har bevisbyrden. Hun hadde da først reklamert omtrent seks måneder etter at hun oppdaget forholdene. Det gjaldt taket, terrassen og trappen, stakittgjerdet, hagen og garasjens størrelse. Regelen om at selgeren ikke kan påberope seg fristen når han har vært uærlig (§ 4-19 tredje ledd), førte ikke frem.

For det andre var uthuset en mangel. Det var bare sju år gammelt, hadde TG 1, og selgeren hadde svart nei på spørsmål om ufaglærte hadde utført arbeid. Et sakkyndig notat viste at vinduet var eldre og montert uten skikkelig tetting, og at det manglet takrenne over dørene.

For det tredje var garasjen en mangel, under noe tvil. Rapporten hadde gitt den TG 1 samlet, så kjøperen måtte ikke regne med så omfattende utbedringer. Nemnda mente at tilstanden ikke var godt nok beskrevet (§§ 3-7 og 3-8).

Selskapet mente at hele garasjen måtte erstattes. Nemnda mente at lokal utbedring var forsvarlig, og la til grunn prisoppsettet fra selskapets sakkyndige. Prisavslaget ble satt til 200 000 kroner, i tillegg til 39 064 kroner i erstatning for advokatutgifter og forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser hvor mye fristene betyr. En kjøper kan ha gode krav og likevel tape dem fordi hun ikke har meldt dem tydelig og skriftlig til rett sted i tide. En muntlig samtale er vanskelig å bevise senere.

Saken viser også at høy tilstandsgrad samlet kan veie tyngre enn en liten merknad om vedlikehold. Når en bygning i hovedsak har TG 1, kan kjøperen forvente at den er i grei stand.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 655 283 kroner for mange forhold ved en enebolig fra 2010.
• Flere krav falt bort fordi hun reklamerte for sent, blant annet tak, terrasse og hage.
• Uthuset og garasjen var mangelfulle. Hun fikk delvis medhold: prisavslag på 200 000 kroner og 39 064 kroner i advokatutgifter.