Kommunale rør hindret garasje på tomten: ikke medhold (FinKN 2022-1003)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig bygget i 1982, solgt i dagens stand for 2 275 000 kroner. Kjøperen overtok 20.7.21. Tomten var på 1 485 kvm og ble beskrevet som romslig, delvis flat og delvis skrånende. Salgsoppgaven sa at det ikke var tinglyste heftelser. I egenerklæringen svarte selgeren ja på spørsmål om andre forhold av betydning, og skrev at kumlokk og rør under eiendommen tilhørte kommunen. Selgeren hadde eid og bodd i boligen siden 2019.

Etter overtakelsen oppdaget kjøperen at vann- og avløpsledningene under tomten gjorde det vanskelig å bygge garasje og verksted. Kjøperen sa at planene om utbygging var gjort kjent for selgeren før kjøpet.

Forrige eier bekreftet at han hadde opplyst om ledningene både i salgsoppgaven, egenerklæringen og på en privat visning. Han mente det var viktig å si fra, fordi han selv ikke hadde fått vite om det da han kjøpte.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 290 156 kroner, som var kostnaden ved å flytte rørene ifølge fagkyndige uttalelser, med renter. Han mente selgeren kjente til hvor rørene lå og hvilken ulempe de var, og at selgeren hadde brutt opplysningsplikten. Han mente også at kostnaden var en vesentlig mangel.

Selskapet, HDI, mente at det ikke var noe avvik fra det som var avtalt, siden det var opplyst om rørene. Selgeren bestred dessuten at han kjente til den nøyaktige plasseringen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at det ikke var en mangel, og nemnda var i det vesentlige enig. Tre ting veide tyngst.

For det første er det kjøperen som bærer risikoen for skjulte feil når en bolig selges i dagens stand. Unntakene er brudd på opplysningsplikten og vesentlig mangel. Her ble det opplyst at rør under eiendommen tilhørte kommunen, og det viste seg å stemme. Da er det ikke noe avvik fra det avtalte.

For det andre kan en selger i enkelte tilfeller ha plikt til å si mer, selv om det ikke er avvik. Det gjelder for eksempel når kjøperen har fortalt om konkrete byggeplaner og selgeren vet at de ikke lar seg gjennomføre. Her var ikke kjøperens beskjed om at det var viktig å kunne bygge garasje eller verksted konkret nok. Kartet viste også god plass på tomten utenfor rørene, og det var ikke dokumentert at selgeren kunne gitt mer informasjon.

For det tredje sto påstand mot påstand om hva som ble sagt på visningen. Kjøperen mente selgeren hadde sagt at merknaden gjaldt en gammel kum som kommunen skulle fjerne. Selskapet bestred det. Nemnda behandler saken skriftlig og kan ikke vurdere hvem som er mest troverdig. Dokumentene alene var ikke nok. Nemnda understreket likevel at muntlig bevisføring kunne gitt saken et annet utfall.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om at kommunale rør går under tomten, i seg selv kan gjøre at det ikke er noe avvik når rørene senere viser seg å være der. Vil du bygge på tomten, må du selv finne ut hvor ledninger ligger, for eksempel ved å spørre kommunen.

Har du planer som er viktige for deg, hjelper det å gjøre dem konkrete overfor selgeren før kjøpet, og å få svar skriftlig. Ellers kan det bli påstand mot påstand.

Kort oppsummert

• Kommunale rør under tomten hindret garasje og verksted, men selgeren hadde opplyst at rør under eiendommen tilhørte kommunen.
• Nemnda fant ingen mangel og ikke noe klart brudd på opplysningsplikten, og det stod påstand mot påstand om visningen.
• Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet på 290 156 kroner.