Lekkasje fra balkong i enebolig fra 1989: ikke medhold (FinKN 2023-721)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1989, solgt uten forbehold om tilstanden for 5 850 000 kroner og overtatt i november 2019. Stuen var utvidet i 2005. I egenerklæringen (selgerens eget skjema om boligen) svarte selgeren nei på om hun kjente til utettheter i terrasse, garasje, tak eller fasade. På spørsmålet om arbeid på de samme delene svarte hun at det var utført av faglærte og ufaglærte, og oppga «egeninnsats og snekker» som utfører. Hun listet opp flere utbygginger, blant dem stuen.

I juni 2022 lakk det fra himlingen i stuen. En takstmann fant at avløpet fra balkongen i etasjen over var en hageslange brukt som sluk. Han mente slangen var underdimensjonert, hadde for lite fall og trolig ville bli tett, slik at vann tok seg vei ned i konstruksjonen.

Selgeren forklarte at hun ikke kjente til forholdet. Etter nærmere undersøkelser opplyste hun at avløpet var laget av hennes tidligere ektemann da stuen ble utvidet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 54 503 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende utbedringskostnaden. Kjøperen mente at selgeren hadde gitt for lite informasjon om hvor mye som var gjort uten fagfolk. Opplysningen om at en snekker hadde vært med, ga forventning om at arbeidet var gjort forsvarlig, og valget av materiale var uegnet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren), avviste kravet. Det viste til at det var opplyst om egeninnsats, og at avløpet var en del av utvidelsen av stuen. Selgeren hadde heller ikke plikt til å si nøyaktig hvem som gjorde hva. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant at det ikke var noen mangel etter § 3-7, som handler om selgerens plikt til å gi opplysninger. Det var tre forhold.

For det første var det opplyst tydelig om egeninnsats. Da må kjøperen regne med at noe kan være utført mangelfullt, og også at ufaglærte kan ha valgt uvanlige løsninger. Det er en risiko kjøperen tar.

For det andre var det ikke sagt hvor mye som var gjort av hvem. Nemnda mente at opplysningen om en snekker ikke ga en berettiget forventning om at alt som krevde fagkunnskap, var gjort av fagfolk. Nemnda mente det hadde vært en fordel med mer presis informasjon, men at avløpet ikke var av et slikt omfang eller en slik karakter at det gikk ut over det kjøperen måtte regne med. Nemnda tvilte også på om et avløp ligger innenfor det en snekker kan.

For det tredje kjente ikke selgeren til forholdet. Selgeren regnes vanligvis som ett med sine medhjelpere, men nemnda fant ikke grunnlag for å regne en tidligere ektemann uten rolle ved salget på den måten. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en generell opplysning om egeninnsats kan være nok til at kjøperen har tatt risikoen, også når arbeidet senere viser seg å være dårlig utført. Det hjelper ikke alltid at en fagperson også er nevnt, når det ikke er klart hva vedkommende gjorde.

Den viser også at det er forskjell på saker der egeninnsatsen ble skjult eller underkommunisert, og saker der den var opplyst uten å bli nærmere forklart.

Kort oppsummert

• Et sluk laget av en hageslange ga lekkasje inn i stuen fra balkongen over.
• Nemnda la vekt på at det var opplyst om egeninnsats, og at selgeren ikke kjente til forholdet.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.