Rørrehabilitering i sameiet, leilighet fra 1965: ikke medhold (FinKN 2022-1062)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet oppført i 1965 i et eierseksjonssameie i Vestland fylke. Den ble solgt som den er for 3 millioner kroner ved kontrakt datert 8.2.21, og kjøperen overtok 8.3.21. Tilstandsrapporten ga VVS-installasjonene TG 2 (middels kraftige symptomer på svikt eller høy alder). Takstmannen skrev at avløpsrør og vannledninger av kobber i hovedsak var fra byggeåret eller eldre. I egenerklæringen (skjemaet der selgeren svarer på spørsmål om boligen) svarte selgeren nei på spørsmål om skaderapporter og om vedtak eller forslag som kunne øke fellesutgiftene.

Kort tid etter overtakelsen fikk kjøperen vite at sameiet planla store utbedringer, blant annet av vann- og avløpsrør og et tilfluktsrom. Selgeren hadde vært styremedlem i sameiet i sin eiertid. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) 27.5.21. Sameiet vedtok senere en plan og tok opp et lån på 4,5 millioner kroner. Kjøperens seksjon sto for 1/17 av kostnadene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 326 947 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Beløpet var kjøperens andel av kostnadene. Kjøperen mente at selgeren som styremedlem måtte kjenne til behovet, at opplysningen i egenerklæringen var uriktig (§ 3-8), og at det forelå en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum).

Selskapet med boligselgerforsikringen avslo. Selgeren visste om utskiftingen av utvendige rør, men var aldri informert om vedtak eller rapporter om planlagt rehabilitering av innvendige rør. Selskapet pekte også på at rørene hadde TG 2 og i hovedsak var fra byggeåret.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Avgjørelsen var enstemmig.

For det første har selgeren i utgangspunktet plikt til å opplyse om nært forestående rehabilitering i et sameie som kan øke fellesutgiftene. Men da må selgeren ha kjent til forholdet eller burde ha gjort det (§ 3-7). Nemnda fant ikke klare holdepunkter for det. Tidligere var det bare utvendig avløp og vannledning som var tema, og kostnaden for sameiet var anslått til 100 000 kroner uten låneopptak eller økte fellesutgifter.

For det andre var rapporten om de innvendige avløpsrørene sendt til styrelederen. Selgeren benektet å ha fått den, og den var ikke nevnt i referatet fra neste styremøte. I desember 2020 hadde selgeren spurt styrelederen om det fantes tilstandsrapporter, og fikk nei. Rapporten sa heller ikke noe om omfang eller kostnad. Behovet ble først klart da den tekniske tilstandsrapporten kom i mars 2021, etter at avtalen var inngått.

For det tredje var det ikke en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum). Et vedlikeholdsbehov var påregnelig i et sameie med bygningsmasse fra 1965, og tilstandsrapporten hadde gitt TG 2 og pekt på at rørene var gamle. Nemnda så heller ikke at selgeren hadde gitt uriktige opplysninger i egenerklæringen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok at selgeren satt i sameiets styre. Kunnskapen må kunne påvises for tiden før avtalen ble inngått, og det som skjer etterpå, teller ikke. Når selgeren har spurt styret og fått et avkreftende svar, er det vanskelig å si at selgeren måtte kjenne til planene. Kjøper av leilighet i et eldre sameie må regne med vedlikeholdsbehov, særlig på rør og andre bygningsdeler med TG 2.

Kort oppsummert

• Sameiet planla rehabilitering av rør kort tid etter overtakelsen, og kjøperens andel var 326 947 kroner.
• Nemnda fant ikke at selgeren, som satt i styret, kjente til planene før avtalen ble inngått.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.