Sunket betongdekk ved basseng, utbedret før salget: medhold (FinKN 2026-816)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2009, bygget i plasstøpt betong, glass og stål. Den hadde store uteområder i betong med et svømmebasseng. Den ble solgt «som den er» for 36 700 000 kroner ved kjøpekontrakt signert 10. og 11.6.21, og kjøper overtok 3.1.22. Selger hadde eid boligen siden den ble bygget.

Tilstandsrapporten ga fundamenter, yttervegger og terrasser TG 1 (best mulig tilstandsgrad, ingen avvik). Den beskrev bare vanlige svinnriss (små sprekker som oppstår når betong tørker) i betongen. Selger hadde i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svart nei på spørsmålet om han kjente til sprekker i mur eller skjeve gulv. Han hadde bare opplyst om nytt membrandekke og flisegulv over garasjen.

I 2025 oppdaget kjøper sprekker og manglende fundamentering under uteområdet ved bassenget. En takstmann fant at betongdekket hadde sunket, at steinfyllingen under det hadde glidd ut, og at deler av dekket hang uten understøttelse. Det var også spor etter tidligere forsøk på å stanse utglidningen, blant annet med fugeskum og et armeringsjern. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) 7.4.25.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 505 600 kroner, med forsinkelsesrenter. Beløpet var kostnaden ved å utbedre.

Selskapet var boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det avviste kravet og mente at selger ikke kjente til noen feil. Selskapet pekte også på at feilen først ble synlig fire år etter overtakelsen. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga først selskapet medhold, fordi det ikke fantes konkrete holdepunkter for at selger visste om problemet. Så la kjøper frem ny dokumentasjon. Et firma som hadde arbeidet på eiendommen, opplyste at det hadde utført to utbedringer av betongdekket, i 2014 og i 2021, ved å fylle hulrom, stabilisere underlaget og løfte deler av dekket. Selskapet svarte at arbeidene gjaldt vannavrenning mot muren, at de lå langt tilbake i tid, og at selger ikke husket dem i detalj.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda pekte først på at den må avgjøre saken etter de skriftlige dokumentene, og at et muntlig bevisopptak kunne belyst hva som ble gjort. Den mente likevel at dokumentene var nok.

Det var sannsynliggjort at firmaet i 2014 og 2021 hadde arbeidet to ulike steder på betongdekket, med det formålet å løfte dekket tilbake til riktig nivå. Årsaken til det kjøper nå hadde funnet, var den samme, nemlig dårlig stabilitet i massene under dekket, og metoden for utbedring var den samme.

Arbeidene skjedde i selgers eiertid. Nemnda så det som mest sannsynlig at det i månedene før kontrakten var aktuelle setnings- og fundamenteringsproblemer som gjorde at firmaet måtte hentes inn. Da måtte selger ha vært kjent med problemet da han solgte, og det var opplysninger kjøper hadde grunn til å regne med å få etter § 3-7. Selgers forklaring om at han mente feilen var forsvarlig utbedret, ble ikke akseptert som grunn til å tie.

Nemnda mente også at mangelen hadde innvirket på avtalen (at den kunne påvirket kjøpers beslutning), siden feilen var alvorlig og kunne gi store utbedringskostnader. Prisavslaget ble satt til kostnadene, siden selskapet ikke hadde imøtegått beløpet. Det ble ikke gjort fradrag for standardheving, fordi utbedringen var lokal. Renter ble også tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsrapport med bare gode tilstandsgrader ikke hjelper selger dersom han vet om tidligere problemer og utbedringer. Opplysningsplikten (§ 3-7) gjelder også forhold selger mener er utbedret.

Saken viser også at ny dokumentasjon underveis kan snu en sak. Her var det uttalelsen fra firmaet som hadde utført arbeidet tidligere, som gjorde at nemnda kom til et annet resultat enn sekretariatet.

Kort oppsummert

• Betongdekket rundt et basseng manglet forsvarlig fundamentering i en enebolig fra 2009.
• Tidligere utbedringer i selgers eiertid viste at selger måtte kjenne til problemet, uten at dette var opplyst.
• Kjøperen fikk medhold og prisavslag på 505 600 kroner, uten fradrag for standardheving.