Feil på el-anlegget i leilighet fra 1957: kjøper tapte (FinKN 2023-661)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1957, solgt for 3,27 millioner kroner og overtatt 8.11.21. Tilstandsrapporten vurderte ikke det elektriske anlegget, fordi det krever spesiell kompetanse. Den anbefalte på generelt grunnlag at en el-fagmann gikk gjennom anlegget.

I egenerklæringsskjemaet (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) hadde selgeren opplyst om arbeid utført av to firmaer: oppgradering av sikringsskap og bytte av termostat i 2017, og installasjon av en avtrekksvifte på badet i 2021. Selgeren krysset av for at arbeidet bare var utført av fagfolk. På spørsmål om det fantes en samsvarserklæring for anlegget, svarte selgeren at hun ikke visste.

Da kjøperen renoverte kjøkkenet, gjorde håndverkerne kjøperen oppmerksom på feil på el-anlegget. En el-kontroll og flere rapporter avdekket ytterligere avvik: manglende jordforbindelse i stikkontakter, åpne koblinger i taket på badet og en kursfortegnelse som ikke var oppdatert. Fagfolk mente at ufaglærte antakelig hadde utført deler av arbeidet noen år tidligere, i forbindelse med at veggene ble kledd ut.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Saken gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger når det er en mangel). Kjøperen krevde 105 201 kroner i prisavslag og erstatning, med forsinkelsesrente. Kjøperen viste blant annet til utgifter på 88 916 kroner til el-kontroll og utbedring. Kjøperen mente at selgeren hadde gitt uriktige og mangelfulle opplysninger om el-arbeid og avvik. Som støtte pekte kjøperen på papirer i boligmappen som anbefalte el-kontroll.

Selskapet avslo. Det mente at selgeren ikke kjente til avvikene, og at selgeren ikke hadde utført annet arbeid på anlegget enn det som ble opplyst ved salget.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at det ikke var en mangel, og nemnda var i hovedtrekk enig. Nemnda kalte saken bevismessig utfordrende. Tre forhold veide tyngst.

For det første kan også fagfolk gjøre feil. At det finnes avvik, betyr ikke at ufaglærte har gjort jobben. Flere avvik hang sammen med arbeid som var dokumentert utført av firmaer, noen av dem i kjøperens egen tid som eier.

For det andre var det uklart når veggene ble kledd ut og når det ufaglærte arbeidet ble gjort. Ingenting viste at det skjedde mens selgeren eide leiligheten. Uten det kunne ikke nemnda si at selgeren kjente til, eller måtte kjenne til, ufaglært arbeid.

For det tredje var merknadene i boligmappen for generelle. De anbefalte kontroll av installasjonen, men sa ikke hva som var galt. Selgeren forklarte at hun bare hadde fått en anbefaling knyttet til avtrekksviften, og nemnda hadde ikke grunnlag for å overprøve det.

Selgerens avkryssing i egenerklæringen var svar på hva selgeren kjente til. Den er ikke en uriktig opplysning med mindre den er gitt mot bedre viten. Det var ikke sannsynliggjort. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å vise at el-anlegget har feil, eller at noe kan være gjort av ufaglærte. Kjøperen må sannsynliggjøre at selgeren kjente til forholdet eller måtte kjenne til det.

Når rapporten ikke vurderer el-anlegget, og bare anbefaler en el-fagmann, bør kjøperen regne med at det kan komme feil for en dag.

Generelle merknader i dokumenter, som en anbefaling om kontroll, veide ikke tungt uten at det var klart hva de gjaldt.

Kort oppsummert

• Feil på el-anlegget ble funnet under renovering av kjøkkenet i en leilighet fra 1957.
• Det var ikke bevist at selgeren kjente til eller måtte kjenne til ufaglært arbeid.
• Kjøperen nådde ikke frem med kravet på 105 201 kroner, og nemnda var enstemmig.