Bod, ildsted, loft og grunn i rekkehus fra 1976: ikke medhold (FinKN 2025-336)

Hva saken gjaldt

Boligen var et enderekkehus i et borettslag, oppført i 1976. Det ble solgt «som den er» for 3 millioner kroner i 2018. Salgsprospektet beskrev en gjennomgående normal standard. Det nevnte en utvendig bod i hagen, en vedovn i stuen og en loftstue. Om loftstuen stod det at det måtte installeres en brannstige for at rommet skulle være godkjent for varig opphold.

Tilstandsrapporten sa at det måtte forventes vedlikehold på eldre bygningsdeler. Grunn og fundamenter fikk tilstandsgrad 1, med noen mindre skjevheter. Dreneringen, som trolig var fra byggeåret, ble ikke kontrollert og fikk ingen tilstandsgrad. Ildstedet fikk heller ingen tilstandsgrad, og takstmannen henviste til feier.

Etter overtakelsen i 2019 reklamerte kjøperen på fem forhold: at boligen sto på myr, med overvann i hagen, at boden hadde seget og fikk vann inn, at ildstedet ikke lenger var lovlig, at loftsrommet ikke var godkjent uten brannstige, og at det ikke fantes elbillader.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 136 334 kroner for utbedringskostnader, og i tillegg 400 000 kroner for verditap. Utbedringskostnadene bestod av 46 209 kroner for nytt ildsted, 12 000 kroner for brannstige, 5 000 kroner for elbillader, 43 125 kroner for drenering og 30 000 kroner for boden. Kjøperen mente selger hadde gitt mangelfulle opplysninger om grunnforholdene, loftet, ildstedet og fukten i boden, og uriktige opplysninger om elbillader.

Selskapet, som var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Det viste til at selger ikke kjente til forholdene utover det som ble opplyst, og at et skriv fra borettslaget i 2012 ikke sa noe om vannansamlinger eller grunnforhold. Selskapet pekte også på at deler av kravet gjaldt forhold som borettslaget har felles vedlikeholdsplikt for.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda sluttet seg til det, forhold for forhold.

Grunnen: Selger bestred å ha kjent til problemer, og nemnda så ingen klare bevis for det. Skrivet fra 2012 sa at områdene rundt bodene og endeveggene var utsatt for setninger. Nemnda mente at selv om selger kjente til det, kastet det lite lys over problemet med overvann i hagen.

Boden: Selger visste at det kunne trenge inn litt blader og vann ved vind og regn, men i begrenset omfang. Det var en uisolert bod av ukjent alder, og kjøperen kunne ikke ha høye forventninger. Skaderapporten kom dessuten fire til fem år etter salget.

Ildstedet: Forbudet mot fyring med ildsted som ikke er rentbrennende, kom først to år etter salget.

Loftet: Salgsprospektet hadde allerede opplyst at det måtte installeres en brannstige. Selger kjente ikke til noe mer.

Elbillader: Det var ikke sannsynliggjort at det ble sagt noe om at boligen hadde det. Megleren hadde fortalt at det ikke var mulig å lade på parkeringsplassen, men at borettslaget så på saken.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysningssvikt må dokumenteres. Selger må ha kjent til forholdet, og det holder ikke at problemet finnes. Bestrider selger å ha visst noe, trengs konkrete holdepunkter.

Den viser også at forhold som er nevnt i salgsprospektet, som brannstigen, ikke kan brukes mot selger etterpå. Regler som først kommer etter salget, gir heller ikke grunnlag for mangel.

Kort oppsummert

• Kjøperen reklamerte på grunn, bod, ildsted, loftsrom og elbillader i et rekkehus fra 1976.
• Nemnda fant ikke bevis for at selger kjente til forholdene, og flere av dem var opplyst om ved salget.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen fikk verken utbedringskostnader eller verditap.