Langvarig terrasselekkasje i leilighet fra 1900: delvis medhold (FinKN 2023-682)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i en bygård fra rundt 1900, solgt uten forbehold om tilstanden for 5 250 000 kroner og overtatt 25. juni 2021. Verditaksten sa at det var en vannlekkasje fra terrassen som kom inn i leiligheten under, og at dette var under utbedring. I egenerklæringen (selgerens eget skjema om boligen) svarte selgeren ja på om det var utettheter i terrasse, tak eller fasade, og oppga at verandaen var utbedret og at to yttervegger hadde fått ny kledning og etterisolering. Arbeidene var utført av faglærte. Selgeren svarte nei på spørsmål om skaderapporter og om tvister i sameiet.

I desember 2021 fikk kjøperen vite av naboen under at lekkasjen fortsatt pågikk, og at den hadde pågått i flere år. Selgeren hadde fått beskjed om at det fortsatt lakk, bare fire dager før kontrakten ble signert. Selgeren hadde tidligere vært styreleder og hadde skrevet et oversiktsdokument på 30 sider som viste gjentatte lekkasjer, flere mislykkede utbedringsforsøk, involvering av forsikring og håndverkere og betent stemning i styret. Da kjøperen åpnet en yttervegg, ble det funnet sopp og råte. En takstmann mente at fuktproblemet hadde pågått over flere år.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 055 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Beløpet var et tilbud fra en byggmester, og selskapet hadde ikke bestridt kostnadene.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren), mente at kjøperen hadde reklamert for sent. Selskapet mente også at selgeren ikke hadde brutt opplysningsplikten: det var opplyst om lekkasje under utbedring, selgeren kjente ikke til en aktiv lekkasje, og arbeidene var utført. Skulle nemnda komme til at det var en mangel, mente selskapet at det måtte gjøres et betydelig fradrag for standardheving. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda pekte på tre forhold.

For det første kunne selskapet ikke påberope at kjøperen hadde reklamert for sent (§ 4-19 tredje ledd). Selgeren hadde hatt full oversikt over lekkasjene og hadde fått beskjed om at de fortsatte, men sa ingenting til kjøperen verken ved kontrakten eller overtakelsen. Formålet med reklamasjonsfristen er å varsle selgeren, og en selger som kjenner forholdene bedre enn kjøperen, har lite å beskytte. Sekretariatet mente at det kunne rettes sterk bebreidelse mot selgeren, og nemnda tilsluttet seg det.

For det andre var det en mangel fordi selgeren ga mangelfulle opplysninger om lekkasjeproblemet (§ 3-7). Det er stor forskjell på en enkelt hendelse som er utbedret, og en lekkasje som har pågått lenge og skapt konflikt i sameiet. Selgeren hadde også svart nei på om det fantes skaderapporter, og det var uriktig.

For det tredje ble beløpet justert. Sekretariatet satte prisavslaget til 900 000 kroner etter fradrag for standardheving på taket. Nemnda mente at fradraget var noe høyt, siden selskapet hadde konkretisert lite. Om lag 10 % var mer treffende, og selskapet må bære tvilen. Prisavslaget ble 950 000 kroner, med forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en selger må gi et riktig bilde av en lekkasjes historie. Det er ikke nok å si at det er utbedret hvis problemet har vart lenge og utbedringene har mislyktes.

Den viser også at reklamasjonsfristen ikke beskytter en selger som har holdt tilbake viktig kunnskap. Og selv når kjøperen vinner frem, kan beløpet bli lavere enn kravet fordi utbedringen gir en bedre løsning enn før.

Kort oppsummert

• En leilighet fra 1900 hadde hatt lekkasjer fra terrassen over flere år, og selgeren kjente historien.
• Nemnda mente at opplysningene var mangelfulle, og at selgeren ikke kunne påberope for sen reklamasjon.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 950 000 kroner.