Avløp med dårlig fall i enebolig fra 1995: medhold (FinKN 2023-841)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1995/96, solgt «som den er» for 4,8 millioner kroner og overtatt 1. september 2020. Tilstandsrapporten ga VVS TG 1 (ingen eller svake symptomer på avvik) og opplyste at røropplegget fungerte etter en enkel test på befaringsdagen. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) svarte selger nei på spørsmål om feil ved vann og avløp. Selger hadde ikke selv bodd i boligen.

Før salget tok en leietaker kontakt med takstmannen og pekte på at rørsystemet ikke var omtalt slik det burde. Kjøperen merket kort tid etter overtakelsen klukking i rørene og at vannet rant sakte. Avløpet fra kjøkkenet ble spylt to ganger, i november 2020 og februar 2021, og det ble bedre en periode. I september 2022 ble to ventiler skiftet. Deretter viste kamerainspeksjon at kjøkkenavløpet hadde for liten dimensjon og dårlig fall.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) 30. september 2022 og krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 160 341 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen la frem uttalelser fra tidligere leietakere. De sa at de flere ganger hadde hørt klukkelyder fra kjøkkenavløpet og varslet selger muntlig.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det mente at kjøperen merket klukkingen like etter overtakelsen og derfor reklamerte to år for sent. Det mente også at selger ikke kjente til problemet. Selskapet nektet å legge frem selgers forklaring, med henvisning til taushetsplikt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Nemnda var enig.

For det første kom reklamasjonen i tide. Spyling av et avløp er ikke nødvendigvis tegn på feil, og kjøperen hadde ingen grunn til å tro at rørene var mangelfulle før rørleggeren i september 2022 pekte på at noe ikke stemte. Fristen begynte da å løpe.

For det andre hadde selger holdt tilbake opplysninger (avhendingslova § 3-7). Nemnda bygde på det samlede bevisbildet. Leietakernes uttalelser tilsa at selger kjente til problemet. Særlig tungt veide leietakerens tidlige henvendelse til takstmannen før salget, fordi slike tidsnære bevis viser at forholdet hadde et visst omfang og alvor. Selskapets innvendinger om en konflikt mellom selger og leietaker, og at det hadde vært en stor hund i boligen, rokket ikke ved dette. Fordi selskapet ikke la frem selgers forklaring, gikk tvilen ut over selskapet.

For det tredje fastsatte nemnda beløpet. Vann og avløp hadde TG 1 uten andre risikoopplysninger, så kjøperen kunne forvente at deler av anlegget var omkring 25 år. Nytt rør gir en forbedring, og den skal trekkes fra. Prisavslaget ble satt til 100 000 kroner, pluss forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at reklamasjonsfristen ikke nødvendigvis starter første gang du merker et symptom. Hvis problemet ser ut til å være løst ved enkelt vedlikehold, kan fristen starte først når du får vite at det er en feil.

Den viser også at skriftlige uttalelser fra folk som kjente boligen, og henvendelser fra tiden før salget, kan telle mye. Til slutt viser den at et vunnet krav ofte blir lavere enn utbedringskostnaden, fordi nytt og bedre utstyr gir fradrag.

Kort oppsummert

• Avløp med for lite fall og for liten dimensjon i en enebolig fra 1995/96. Kravet var 160 341 kroner.
• Reklamasjonen kom i tide, og selger måtte ha kjent til problemet.
• Kjøperen fikk medhold, men prisavslaget ble satt til 100 000 kroner, etter fradrag for standardheving.