Skjeggkre i rekkehus fra 1970, sølvkre opplyst: ikke medhold (FinKN 2022-33)

Hva saken gjaldt

Boligen var en rekkehusleilighet fra 1970, solgt som den er for 4,66 millioner kroner. Kontrakten ble skrevet i mars 2019, og kjøperen overtok i april 2019. Salgsoppgaven beskrev boligen som et velholdt rekkehus med god standard.

Selger hadde eid og bodd i boligen siden 1987. I egenerklæringen (selgerens egen beskrivelse av boligen) svarte selger ja på spørsmålet om insekter og skrev at sølvkre sporadisk var sett i kjelleren.

Etter innflytting i slutten av mai 2019 oppdaget kjøperen skjeggkre. Et skadedyrfirma fant skjeggkre i alle etasjer, flest i kjellerstuen og på badet i kjelleren, og la ut gift. Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) i juni 2019. Det ble gjort tre runder med giftbehandling. En rapport fra desember 2020 viste at det etter dette var fanget 13 skjeggkre og 5 sølvkre i fellene. Kjøperen la også frem en vurdering som anbefalte bygningsmessige tiltak for 292 424 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 337 424 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til erstatning for kostnader til bistand og renter. Prisavslaget bestod av utbedringskostnader, saneringskostnader og utgifter til fagkyndige.

Kjøperen mente at selgeren hadde brutt opplysningsplikten. Skjeggkreene hadde vært der mens selger bodde i boligen, og avviket var samlet sett vesentlig (avhendingsloven § 3-7, § 3-8 og § 3-9 andre punktum).

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring mot krav fra kjøper), avviste kravet. Selger var ikke kjent med skjeggkre. Selskapet mente også at saken ikke var moden for behandling, fordi det var uklart hvordan situasjonen var i boligen nå.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at selskapet burde få medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til samme resultat og pekte på følgende.

For det første var det ikke tilstrekkelig dokumentert at selger hadde holdt tilbake kunnskap om skjeggkre (§ 3-7). Selger hadde benektet å kjenne til dem, men hadde altså opplyst om sølvkre. Skjeggkre ble funnet kort tid etter overtakelsen, men det konkrete omfanget på overtakelsestidspunktet var uklart. Nemnda pekte på at kjøperens første reklamasjon nevnte at hun hadde sett litt insekter og bare spesifikt oppdaget skjeggkre den uken. En nabo hadde hatt skjeggkre, men det sto ikke når. Nemnda viste til at den bare i begrenset grad har ansett kravet om at selger måtte kjenne til forholdet som oppfylt i skjeggkresaker, og da har populasjonen vært svært stor. Her var tallene mye lavere. Tvil om hvor mye skjeggkre som fantes ved overtakelsen, går ut over kjøperen. Nemnda la til at folks observasjoner og tålegrense for insekter ofte er subjektive.

For det andre gjaldt spørsmålet om boligen var vesentlig dårligere enn kjøperen kunne regne med (§ 3-9 andre punktum). Nemnda fant dette mer krevende enn sekretariatet. Selskapet hadde ikke kommentert kjøperens rapport om bygningsmessige tiltak, og nemnda vurderte om kostnaden dermed måtte regnes som ubestridt. Men nemnda la vekt på at kjøperen var opplyst om sølvkre, og at det derfor fulgte usikkerhet om fremtidig behov. Rapporten fra desember 2020 var et år gammel, og det var ikke kjent hva status var nå. Etter nyere rettspraksis er en liten gjenværende bestand normalt ikke en mangel. Nemnda stilte også spørsmål ved om de dyre ombyggingstiltakene var forholdsmessige, siden slike tettetiltak ifølge en annen sak har liten effekt.

Samlet fant nemnda ikke noe åpenbart eller utvilsomt misforhold mellom det kjøperen kunne vente og det hun fikk.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om ett type skadedyr kan svekke et krav om et annet, tilsvarende dyr. Kjøper blir da regnet som gjort kjent med en usikkerhet.

Den viser også at det må dokumenteres hvor stort problemet var da du overtok. Skadedyrrapport fra tiden like etter overtakelsen og målinger av omfanget veier tungt. Bare noen få funn kort tid etter overtakelsen er ikke nok til å vise at selger måtte ha visst.

Endelig viser saken at bevistvil går ut over kjøperen, og at store krav om ombygging kan bli vurdert kritisk hvis det er tvil om at tiltakene virker.

Kort oppsummert

• Skjeggkre ble funnet i alle etasjer i et rekkehus fra 1970, og selger hadde bare opplyst om sølvkre.
• Nemnda mente det ikke var dokumentert at selger kjente til skjeggkre, og fant ikke noe utvilsomt misforhold mellom forventning og tilstand.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 337 424 kroner.