Ulovlig støttemur i strandsonen: ikke medhold til kjøper (FinKN 2025-614)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1985 som ble solgt for 3 800 000 kroner. Kjøpekontrakten er datert 4.12.18. Salgsoppgaven la vekt på sjøutsikt og gode solforhold, og tomten hadde en stor støttemur. Det forelå en ferdigattest fra 1986, og den ble lagt ved salgsdokumentene. Tilstandsrapporten sa at støttemurer på tomten ikke var vurdert.

I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) ga selger opplysninger om et påbygg ved inngangspartiet og om en pågående sak med kommunen om garasjen. Om støttemuren sto det ingenting.

Etter overtakelsen i 2019 kom kommunen med et pålegg om å rette muren. Det var en del av en generell oppfølging av byggetiltak i strandsonen. Statsforvalteren stadfestet vedtaket 3.5.22. Det ble lagt til grunn at muren først var ferdig i 1990 eller 1991, altså etter ferdigattesten. Senere fikk kjøper muren godkjent i ettertid, og en ny ferdigattest kom 31.8.23.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 115 612 kroner, som er utgiftene til søknadsprosessen, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selger kjente til eller måtte kjenne til at muren var ulovlig, og at selger derfor hadde brutt opplysningsplikten i avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Boligselgerforsikringen dekker slike krav mot selger, og selskapet var Protector Forsikring ASA. Selskapet avviste kravet. Det viste til at muren ble bygget av selgers ektemann, som var død, og at selger ikke kjente til om muren var lovlig. Selskapet mente også at saken ikke egnet seg for skriftlig behandling.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og la vekt på fire ting.

For det første var muren ulovlig. Det ble regnet som sikkert, og boligen ble derfor solgt med en ulovlig støttemur. Men det alene gir ikke kjøper krav. Spørsmålet var om selger visste eller burde ha visst det.

For det andre hadde saken lite bevis om hva selger faktisk visste. Muren ble bygget nesten tretti år før salget, og nemnda hadde få opplysninger om selgers rolle. Egenerklæringen spurte heller ikke om støttemurer, så selger ble ikke invitert til å tenke over det.

For det tredje mente nemnda at selgers opplysninger om garasjen og påbygget ikke kunne brukes mot selger. En støttemur er ikke på samme måte en del av selve huset.

For det fjerde er nemndas behandling skriftlig. Nemnda avgjorde saken under noe tvil, og sa at den ikke så bort fra at muntlige forklaringer kunne gitt et annet resultat. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde vurdert saken motsatt, men nemnda var enstemmig i sitt resultat.

Nemnda stilte også spørsmål ved om eiendomsmegleren burde ha undersøkt de offentligrettslige forholdene rundt muren bedre. Ingen av partene hadde tatt opp dette, så nemnda gikk ikke videre med det.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en ulovlig bygning eller mur ikke er nok i seg selv. For å få prisavslag på grunn av manglende opplysninger må kjøper kunne sannsynliggjøre at selger kjente til forholdet eller måtte kjenne til det. Jo lenger tilbake tiltaket ble gjort, og jo mindre selger var involvert, desto vanskeligere er det.

Saken viser også at spørsmålene i egenerklæringen har betydning. Der skjemaet ikke spør om noe bestemt, blir det vanskeligere å si at selger holdt noe tilbake. Tilstandsrapporten hadde dessuten sagt at støttemurer ikke var vurdert, og det er et signal om at noe ikke er undersøkt.

Kort oppsummert

• Kommunen ga pålegg om å rette en støttemur i strandsonen som var bygget uten tillatelse rundt 1990.
• Kjøperen krevde 115 612 kroner, men fikk ikke medhold.
• Nemnda fant ikke nok bevis for at selger kjente til at muren var ulovlig, og la vekt på at nemndas behandling er skriftlig.