Råte og kondens i enebolig fra 1927: ikke medhold (FinKN 2022-41)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Ringerike, oppført i 1927 og bygget på i 1940-årene og i 1988. Den ble solgt «som den er» for 1,75 millioner kroner ved kjøpekontrakt 6.9.19, og kjøperen overtok 25.9.19. Salgsoppgaven beskrev en velholdt bolig med nyere tak, elektrisk anlegg, kjøkken og overflater, der man kunne flytte rett inn. Det var bare utarbeidet en verdi- og lånetakst, ikke en full tilstandsrapport. Den nevnte blant annet mangelfull ventilasjon av kaldt loft og kondensmerker, og at badet var modent for renovering. Selgeren hadde kjøpt boligen i 1999, men bodde selv der bare de siste 12 månedene før salget. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på det han vet om boligen) svarte selgeren nei på spørsmål om fukt, råte og utettheter.

Etter overtakelsen fant kjøperen råte i gulvbjelker, skader i en yttervegg, kondens og mugg og en lekkasje ved pipen. Fagfolk pekte på alder og byggemåte som hovedårsak, og at råte kan ta tiår å utvikle.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 299 750 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kjøperen la frem uttalelser fra to tidligere leietakere og en nabo om at selgeren var gjort kjent med fukt, mugg og kondens. Kjøperen pekte også på at selgeren malte overflatene rett før salget.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler), avslo. Selgeren bestred å ha visst noe og opplyste at det var konflikt med både leietaker og nabo, blant annet om husleie. Selskapet mente at kjøperen hadde kjøpt et renoveringsprosjekt, og at det var påregnelig med store kostnader ved kjøp av en 93 år gammel bolig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Nemnda tok først stilling til om boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne vente (§ 3-9 andre punktum). Kostnaden på omkring 17,1 % av kjøpesummen var høy nok. Men alderen på bygningsdelene og risikoopplysningene i taksten gjorde at utbedringer måtte ventes, og en enkel verdi- og lånetakst ga kjøperen et begrenset bilde av tilstanden.

Deretter tok nemnda stilling til om selgeren hadde holdt tilbake opplysninger han kjente til (§ 3-7). Her var uttalelsene fra leietakerne og naboen det sentrale. Nemnda fant at det ikke var mulig å avgjøre om de var pålitelige. Saksbehandlingen er skriftlig, og selgerens forklaring om konflikt kunne tyde på at uttalelsene var påvirket av tvisten. Det var heller ingen andre konkrete holdepunkter. Selv om selgeren hadde bodd der siste året og malt før salget, kunne ikke nemnda legge til grunn at han kjente til råten, kondensen eller lekkasjen. Det var også uklart om skadene på kledningen var synlige da den ble malt.

Nemnda la til at bevisbildet kunne blitt et annet ved muntlig behandling i en domstol, der selgeren og vitnene kan avhøres. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at vitneuttalelser om hva selgeren visste ikke alltid er nok når de bestrides. Særlig gjelder det når det er konflikt mellom vitnene og selgeren. For et skriftlig organ som nemnda blir slike bevis vanskelige å veie.

Den viser også at et høyt beløp ikke er nok alene, og at en gammel bolig med lite grundig takst gir kjøperen mindre grunn til å regne med god stand. Avgjørelsen sier ikke at selgeren snakket sant, bare at det ikke ble sannsynliggjort at han visste.

Kort oppsummert

• Råte, kondens og taklekkasje i en enebolig fra 1927, med et krav på 299 750 kroner.
• Kjøperen fikk ikke medhold: alderen ga påregnelige utbedringer, og selgerens kunnskap ble ikke bevist.
• Nemnda mente saken kunne stilt seg annerledes ved muntlig bevisføring i en domstol.