Sprekker i støttemur og selgers opplysningsplikt: ikke medhold (FinKN 2025-1164)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Agder fra 1976, solgt «som den er» for 4 050 000 kroner. Kontrakten er datert 26. juni 2019, og kjøperen overtok 30. august 2019. På tomten sto en stor støttemur som holdt hagen oppe mot en nabotomt, der det lå en barnehage. Salgsprospektet sa ingenting om muren og beskrev boligen som meget pen og godt ivaretatt. Tilstandsrapporten omfattet bare selve boligen, og utvendige murer var ikke kontrollert. Terrengforholdene fikk TG 1.

Selger hadde eid og bodd i boligen siden 1995. I egenerklæringen svarte han nei på spørsmål om kjennskap til setningsskader eller skjevheter, for eksempel riss og sprekker i mur.

I januar 2023 ble kjøperen kontaktet av barnehagen, som hadde sett sprekker i muren. Kjøperen reklamerte 31. januar 2023. En nabo mente det var gjort arbeid på muren omtrent i 2015. Selger sa at forskalingen (formen rundt støpingen) sprakk da muren ble bygget for 25 til 30 år siden, og at muren derfor ble tykkere enn planlagt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 370 727 kroner, som var et tilbud om ny mur og bod, med forsinkelsesrente. Han mente selger kjente til feil ved muren, og at det tydelig var gjort forsøk på å støtte den opp uten fagfolk. Han mente også at avviket uansett var vesentlig. Et byggefirma anslo utbedring til 576 250 kroner eller 1 191 937 kroner. En takstmann mente en normal pris lå mellom 1 210 000 og 1 390 000 kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente muren ikke var noe selger måtte opplyse om. Tidligere skader kjøper hadde grunn til å tro var riktig reparert, omfattes ikke. En rapport selskapet innhentet konkluderte med at muren ikke utgjorde fare for kollaps, og at den, med 28 år, hadde omtrent halve levetiden igjen.

Hva nemnda la vekt på

Saken gjaldt etter den gamle avhendingsloven, før lovendringen i 2022.

Ikke en vesentlig mangel (§ 3-9). Kjøperen må vise at det er nødvendig å utbedre, og hva det koster. Det var uklart om og hvor mye som måtte gjøres, og kostnadene stod i forhold til kjøpesummen uklare. Nemnda pekte på at en tidligere mangel i garasjen, som kostet 135 000 kroner, utgjorde 3,33 prosent av kjøpesummen, og at heller ikke det samlede bildet nådde nivået for en vesentlig mangel.

Ingen mangel på grunn av tilbakeholdt informasjon (§ 3-7). Her var nemnda delt. Flertallet mente det kunne stilles spørsmål ved om selger burde fortalt om arbeidene han gjorde på muren. Men det var uklart hvorfor arbeidene ble gjort, om det var sprekker som skjemaet spurte om, og om selger så noen risiko. Siden nemnda behandler saker skriftlig, kreves det klare bevis for at selger holdt noe tilbake. Slike bevis fantes ikke.

Mindretallet mente at arbeidene i 2015 nesten sikkert skyldtes sprekker eller skjevheter, og at selgers endrede forklaring tydet på at noe var holdt tilbake. Men det ville ikke ta stilling uten muntlig vitneføring, og mente derfor at denne delen av saken burde avvises.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser hvor mye bevisene betyr. Selv om noe tyder på at selger visste mer, kan kravet falle på at det ikke lar seg bevise i en skriftlig behandling. Nemnda kan avvise slike spørsmål, og det avgjørende kan være at et vitne må høres, noe som en domstol kan gjøre.

Den viser også at en støttemur som ikke er nevnt i salgsmaterialet og ikke er kontrollert i tilstandsrapporten, er vanskelig å bygge et krav på. Kjøperen bærer bevisbyrden for både omfanget og kostnaden. Uenige rapporter om faren for kollaps svekker kravet.

Kort oppsummert

• En støttemur fra omtrent 1995 med sprekker og mislykkede forsterkninger førte til et krav på 1 370 727 kroner.
• Nemnda mente kostnaden og behovet ikke var tilstrekkelig dokumentert, og at det ikke var klare bevis for at selger holdt noe tilbake.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Avgjørelsen falt under dissens.