Taklekkasje tre år etter kjøpet i bolig fra 1936: ikke medhold (FinKN 2023-552)

Hva saken gjaldt

Boligen var en trevilla fra 1936, solgt «som den er» for 5,1 millioner kroner. Kjøperen overtok i januar 2020. Selgeren hadde bodd der i 31 år. I egenerklæringen svarte selgeren ja på spørsmål om utettheter i taket og opplyste at pipen og området rundt var tekket på nytt i 2017. Han hadde også svart ja på spørsmål om arbeid på taket de siste ti årene.

Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 1 (ingen eller svake avvik), men taket ble bare vurdert fra bakken. Takkonstruksjonen var ikke vurdert, fordi takstmannen ikke kom til, og nivået under undertaket var ikke kontrollert.

I februar 2023 var det mye regn, og kjøperen så drypp fra lister og tegn til lekkasje i taket over hovedsoverommet i andre etasje. Han meldte fra til selskapet 27. februar 2023. En takstmann mente at lekkasjen mest sannsynlig skyldtes elde og slitasje på taktekkingen nær pipen, eller i blikktaket mellom to takflater. Skadeårsaken ble ikke bekreftet, fordi det krevde lift.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente det var en mangel, og at lekkasjen skyldtes eldre forhold og slitasje. Han krevde at selskapet dekket utbedringskostnadene, og ville ha de faktiske kostnadene, ikke anslagene. Anslaget fra rapporten var 68 750 kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selgeren hadde ikke kjent til noe utover det som var opplyst, og det hadde gått tre år fra overtakelsen. Utbedringskostnadene var dessuten lave.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og prøvde to grunnlag.

Først spørsmålet om selgeren hadde holdt tilbake opplysninger (§ 3-7). Nemnda behandler saker skriftlig og krever derfor normalt klare holdepunkter for at en selger visste mer enn han sa. Selgeren hadde forklart at han ikke hadde sett lekkasje eller tegn til lekkasje etter arbeidet i 2017, og det var ingenting som viste at forklaringen var uriktig. At lekkasjen kom omtrent tre år etter overtakelsen, talte også mot at selgeren kjente til den.

Deretter spørsmålet om boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet (§ 3-9 andre punktum). Her ser nemnda både på kostnader og på hva kjøperen kunne vente. Rettspraksis krever normalt at utbedringen koster minst 5 til 6 prosent av kjøpesummen. Her utgjorde kostnadene om lag 1,35 prosent, selv om utgiften til rapporten tas med. Nemnda fant heller ikke at kjøperen hadde noe berettiget krav ut fra kvaliteten. Takkonstruksjonen var ikke vurdert, og taket var bare sett fra bakken, så det var ikke helt uventet at det kunne finnes skjulte forhold.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om tidligere utettheter og reparasjoner i salgsdokumentene svekker kravet ditt hvis det senere lekker. Når du vet at taket har vært utett og at taket ikke er undersøkt under tekkingen, må du regne med at nye problemer kan komme.

Den viser også at små beløp sjelden er nok til å kalles en vesentlig mangel. Er utbedringskostnadene under det nivået rettspraksis normalt krever, er det svært vanskelig å få medhold uten at selgeren har holdt noe tilbake. Lang tid mellom overtakelsen og skaden gjør det ekstra vanskelig å vise at selgeren kjente til feilen.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra taket ble oppdaget omtrent tre år etter overtakelsen, og kostnadene ble anslått til 68 750 kroner.
• Det var ingen klare bevis for at selgeren visste mer enn han hadde opplyst, og kostnadene var langt under nivået for en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk ikke medhold.