Vann i garasjen og passivitet i kravet: delvis medhold (FinKN 2022-635)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2006 med dobbeltgarasje. Den ble solgt som den er for 3 500 000 kroner ved kontrakt 12.6.17 og overtatt 13.10.17. Selger hadde eid boligen siden 2013. I egenerklæringen (skjemaet der selger opplyser hva han vet om boligen) svarte selger nei på spørsmål om kjennskap til drenering, fuktinnsig og fuktmerker, blant annet i garasjen.

I april 2018, under snøsmelting, oppdaget kjøperen at det trengte vann inn i garasjen og ble stående på gulvet. Kjøperen fant også spor etter mus på loftet. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feil) 15.5.18.

En rapport fra februar 2019 pekte på flere årsaker. Terrenget rundt garasjen hadde ikke riktig fall bort fra grunnmuren, det var ikke noe dreneringssystem, garasjegulvet hadde ikke fall mot porten, og tettelistene i garasjeporten var slitt. Utbedringen ble anslått til 95 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 125 947 kroner, med forsinkelsesrente. Kjøperen mente selger måtte ha kjent til vanninntrengingen, siden det kom mye vann inn hver gang snøen smeltet eller det regnet kraftig.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det mente at kravet var tapt på grunn av passivitet: Kjøperen hadde 27.6.19 varslet at et krav om prisavslag ville komme, men først 26.5.21 kom selve kravet, ett år og elleve måneder senere. Selskapet mente også at selger bare hadde sett fukt fra snø som smeltet av bilene, og at det var reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda var enig. Tre punkter var viktige.

For det første ventetiden. Nemnda mente at et krav ikke faller bort bare fordi det går tid, og at terskelen for å miste kravet på grunn av passivitet er høy. Kjøperen hadde tydelig gitt beskjed om at kravet om vann i garasjen ville komme. Selskapet hadde ingen grunn til å tro at kravet var frafalt, og kunne selv ha skrevet og spurt om status. Nemnda la også vekt på at kjøperen er forbruker, mens selskapet er den profesjonelle parten.

For det andre musene. Her kom nemnda til det motsatte resultatet. Kjøperen hadde bare varslet at kravet om vann ville komme, og sa ingenting om mus. Reklamasjonen om mus hadde derfor mistet virkningen.

For det tredje selgers kunnskap. Vanninntrengingen var så omfattende at selger måtte ha kjent til den, og opplysningene i egenerklæringen ville ha påvirket kjøpet. Da foreligger det en mangel etter § 3-7 (selger har holdt tilbake opplysninger han kjente eller måtte kjenne til).

Prisavslaget ble satt til 100 000 kroner, med forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et krav ikke går tapt bare fordi det går lang tid, så lenge du har reklamert i tide og gitt klart uttrykk for at du vil komme tilbake. Terskelen for å miste kravet er høy.

Saken viser også at en delvis oppfølging kan koste deg noe. Når en del av kravet ikke nevnes videre, kan selskapet med rette forstå det slik at den delen er droppet.

Kort oppsummert

• Vann trengte inn i garasjen ved snøsmelting, og selger måtte ha kjent til det. Det var en mangel.
• Ventetiden på nesten to år førte ikke til at kravet om vann falt bort, men musekravet var falt bort.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 100 000 kroner i prisavslag mot et krav på 125 947 kroner.