Borebiller i kjeller som selger kjente til: delvis medhold (FinKN 2022-656)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1954. Den ble solgt for 3,8 millioner kroner i den stand den var i, og kjøper overtok 13.11.20.

I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) hadde selger krysset av for at han kjente til skadedyr. Han skrev at det hadde vært rotte på grunn av et hull i muren på vaskerommet, at hullet var murt igjen, og at det ikke hadde vært rotter siden. Borebiller ble ikke nevnt.

Selger hadde eid og bodd i boligen siden 2013. Da han kjøpte den, viste tilstandsrapporten at det var observert borebiller i veggene og i taket i underetasjen. Rapporten sa at dette er å regne med i eldre boliger, og at det ikke var kontrollert om billene var aktive.

Kjøper begynte å pusse opp i slutten av januar 2021 og så at himlingen i kjellerrommet var full av små hull. Et skadedyrfirma bekreftet stripet borebille i mars 2021. Kjøper reklamerte (sendte skriftlig melding om mangelen) 7.4.21.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 131 146 kroner, i tillegg til 4 000 kroner for egenandelen i boligkjøperforsikringen, med renter. Kjøperens anslag over utbedring varierte. Sanering kostet 11 875 kroner. Riving og ny kjellerhimling ble vurdert til 119 271 kroner av en byggmester, mens en takstmann anslo alle nødvendige tiltak til 117 112 kroner. Kravet ble rettet mot selgerens boligselgerforsikring (forsikringen selger har tegnet, og som dekker kjøpers krav mot selger). Selskapet var Anticimex.

Kjøper mente at selger hadde brutt plikten til å opplyse, siden han hadde fått vite om billene ved sitt eget kjøp.

Selskapet mente at reklamasjonen kom for sent. Det mente også at selger ikke visste om forholdet. Selger forklarte at han ikke hadde skjønt at hullene var borebiller, at de hadde vært synlige i taket siden 2013, og at tilstandsrapporten han selv brukte ved salget ikke nevnte dem.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda avgjorde først om kjøper hadde reklamert i tide. Loven krever at det skjer innen rimelig tid etter at kjøper oppdaget eller burde oppdaget mangelen (§ 4-19). Etter nemndas syn var det sannsynlig at kjøper først la merke til hullene under oppussingen sent i januar 2021, og at skadedyrfirmaets rapport kom i midten av mars. Med reklamasjon 7.4.21 var fristen holdt.

Deretter kom spørsmålet om selger hadde brutt opplysningsplikten (§ 3-7). Nemnda la vekt på tre ting. Selger hadde fått tydelig beskjed om borebiller i himling og vegger da han kjøpte. Han kjente også de synlige tegnene, selv om han ikke visste hva de var. Og det var ikke dokumentert at det var gjort noe som tilsa at problemet var borte.

At opplysningen var fra 2013, endret ikke vurderingen. Egenerklæringsskjemaet ba klart om opplysninger om skadedyr, og nemnda mente at avkryssingen alene kunne anses uriktig. Da spilte det ingen rolle om selger ikke hadde merket problemer i nyere tid.

Prisavslaget ble satt etter skjønn til 100 000 kroner. Kjøper fikk også 4 000 kroner i erstatning for egenandelen, siden den ikke blir refundert av forsikringsselskapet, og forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig. Medholdet er delvis fordi kjøper fikk 100 000 kroner i prisavslag av kravet på 131 146 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selgers kunnskap ikke bare er det selger selv har oppdaget. Har selger fått en opplysning om et problem tidligere, for eksempel i en tilstandsrapport ved eget kjøp, kan han bli holdt ansvarlig for ikke å ha gitt den videre. Det hjelper lite å si at man ikke forsto hva tegnene var.

Saken viser også hvordan reklamasjonsfristen regnes. Kjøper reklamerte etter at det var gått en tid siden overtakelsen, men fristen løper fra det tidspunktet skaden ble oppdaget eller burde vært oppdaget. Det er derfor nyttig å kunne datere når hullene ble sett og når rapporten kom.

Kort oppsummert

• Borebiller i kjellerhimlingen i en enebolig fra 1954, som selger ikke hadde opplyst om.
• Selger hadde fått opplysning om borebiller da han selv kjøpte i 2013, og nemnda mente han måtte kjenne til forholdet.
• Kjøper fikk delvis medhold: 100 000 kroner i prisavslag og 4 000 kroner i erstatning.