Ufagmessig tetting av tak i tomannsbolig: delvis medhold (FinKN 2025-592)

Hva saken gjaldt

Boligen var en del av en tomannsbolig fra 2002, solgt i den stand den var, for 2,5 millioner kroner ved kontrakt av 30.11.20. Tilstandsrapporten ga takkonstruksjon, renner og beslag TG 1. Taktekkingen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med merknad om litt mose på nordsiden og at pappshingelen var svekket av vær og vind. Takstmannen mente det ikke var behov for utbedringstiltak. Selger hadde eid boligen siden 2001, men aldri bodd der, og svarte nei på nesten alle spørsmål i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen).

Etter noen år oppdaget kjøperen en aktiv lekkasje med følgeskader. En rapport fra kjøperens forsikringsselskap viste at det var brukt byggeskum utvendig og silikon innvendig på loftet som tettemiddel mellom tak og nabovegg. Det var også funnet gammelt tørkepapir under isolasjonen. Det så altså ut til at lekkasjen tidligere var forsøkt tettet, og det svært ufagmessig. Et tilbud på utbedring lød på 293 342 kroner, i tillegg kom to tilbud på 35 063 og 53 250 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 351 592 kroner, etter fradrag for det kjøperen hadde fått fra sin egen bygningsforsikring. Kjøperen mente selger måtte ha kjent til lekkasjen og ikke opplyst om den.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente selger ikke kjente til noe, siden hun aldri hadde bodd der. Selskapet pekte også på tiden som var gått siden overtakelsen, og mente det var like sannsynlig at kjøperen selv hadde tettet taket.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda sluttet seg til det. Tre forhold veide tyngst.

For det første at selger hadde eid boligen siden byggeåret. Det virket helt usannsynlig at en så ufagmessig tetting stammet fra byggeåret. Selv om boligen var utleid, hadde selger som eier hatt vedlikeholdsansvar.

For det andre sannsynlighetsovervekten. For at selger skal anses å ha kjent til noe, holder det at det er mer sannsynlig enn ikke. Nemnda var enig med selskapet i at tidsperspektivet gjorde bevisvurderingen utfordrende, men mente det var sannsynliggjort at tettingen skjedde i selgers eiertid. Selskapet hadde heller ikke forklart hvorfor selger likevel kunne ha vært uvitende.

For det tredje at utbedringskostnadene var høye nok til at feilen må ha påvirket kjøpet.

Nemnda mente det derfor var en mangel etter §§ 3-7 og 3-8, og at det kunne være en mangel også etter § 3-9 andre punktum. Prisavslaget ble satt til 200 000 kroner, og kjøperen fikk også forsinkelsesrente. Det var ikke grunnlag for et lavere beløp, og dermed heller ikke for et høyere. Det gjorde at kjøperen fikk delvis medhold, siden beløpet lå under kravet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en selger ikke slipper ansvar fordi hun ikke bodde i boligen. En eier som har hatt boligen i mange år, har ansvar for vedlikeholdet og kan bli anslått å kjenne til tidligere reparasjoner. Bevisbyrden er lav: sannsynlighetsovervekt er nok. Beløpet blir likevel ofte lavere enn kravet, fordi det gjøres fradrag for standardheving.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant en gammel, ufagmessig tetting av en taklekkasje i en tomannsbolig fra 2002.
• Nemnda mente selger måtte kjenne til forholdet, selv om selger aldri hadde bodd i boligen.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 200 000 kroner i prisavslag av kravet på 351 592 kroner.