Røyklukt i oppusset leilighet fra 1954: reklamert for sent (FinKN 2022-913)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toplans andelsleilighet fra 1954, solgt "som den er" for 3,85 millioner kroner og overtatt 8.11.20. Salgsoppgaven sa at leiligheten var pusset opp i 2017 og hadde gjennomgående god standard. Tilstandsrapporten ga overflater på gulv og vegger TG 1 (best mulig tilstand).

Kort tid etter overtakelsen reagerte kjøperen på en "ulukt". Sommeren etter ble lukten mer merkbar, og kjøperen skjønte at den lignet gammel røyk. En nabo bekreftet at selgerens mor, som hadde eid leiligheten før, hadde røykt der til hun døde i 2016. Selgeren forklarte at hele leiligheten var revet ned og totalrenovert i 2017, og at verken de, barna eller megleren hadde kjent røyklukt etterpå.

En sakkyndig registrerte en svak, men merkbar, gammel røyklukt i loftstuen. Lukten ble sterkere når kjøkkenviften var på. Det ble ikke registrert røyklukt i hovedetasjen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 291 794 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) med forsinkelsesrente, tilsvarende kostnaden ved det grundigste utbedringsalternativet. En enklere tetting hadde ikke hjulpet. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) hos Protector Forsikring ASA. Kjøperen mente selgeren hadde holdt tilbake at det var røykt i leiligheten, og at forholdet var en vesentlig mangel.

Selskapet mente først og fremst at kjøperen hadde meldt fra for sent. Det fikk første melding om røyklukt 30.8.21, nesten ett år etter overtakelsen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde gitt selskapet medhold på selve mangelspørsmålet og ikke vurdert fristen. Nemnda tok fristen først, og dette avgjorde saken.

For det første var reklamasjonsfristen oversittet (§ 4-19). Kjøperen hevdet å ha ringt selger og megler 12.11.20, men la ikke frem noe som viste det, og selskapet bestred det. Rene mishagsytringer er ikke nok. Det må minst gå frem at kjøperen mener det er en mangel og gjør krav gjeldende. Kjøperen hadde reagert på lukten kort tid etter overtakelsen, men reklamerte ikke før 30.8.21. Kravet var dermed tapt.

For det andre var det uansett ikke grunnlag for mangelsansvar for selgeren (§ 3-7). Lukt er subjektivt, og selgerens forklaring om at ingen hadde kjent lukt etter oppussingen ble ikke motbevist.

For det tredje var det ikke en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum). Nemnda syntes dette var noe tvilsomt fordi utbedringen var dyr. Men den sakkyndige mente selv at lukten var svak og begrenset, og nemnda behandler saker skriftlig og kunne ikke vurdere lukten selv. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at du må melde fra skriftlig og tydelig så snart du oppdager et mulig problem. Er du usikker på årsaken, må du likevel si fra at du mener det er en mangel. Nemnda regner fristen fra du reagerte, ikke fra du fant den nøyaktige årsaken. Saken viser også at lukt er vanskelig å bevise fordi den oppfattes ulikt.

Kort oppsummert

• Gammel røyklukt i en oppusset leilighet fra 1954, med krav på 291 794 kroner.
• Kjøperen reagerte på lukten i november 2020, men reklamerte ikke før 30.8.21, og det var for sent.
• Selskapet vant frem, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.