Ufaglært arbeid på el og rør i enebolig fra 1955: delvis medhold (FinKN 2023-57)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1955 i Rogaland, solgt «som den er» for 2,1 millioner kroner. Salgsoppgaven opplyste at selgeren hadde hatt faglært arbeid utført i sin eiertid, blant annet på el-anlegget og på rør og bad. Tilstandsrapporten pekte på store feil ved våtrommene i første etasje og i underetasjen, blant annet manglende sluk. Kjelleren var innredet som en utleiedel, men den var ikke godkjent som egen enhet. Selgeren hadde i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) svart at alt arbeid på bad, rør og el var utført av faglærte.

Etter overtakelsen fant kjøperen rotter i boligen. Da himlingen i kjelleren ble åpnet, viste det seg at rør og elektriske kabler i etasjeskillet mellom kjeller og første etasje var utført ufagmessig. Kjøperen fikk to rapporter fra fagfolk. De pekte på flere forhold: el-anlegget, røropplegget, bad og vaskerom, isolasjon, utekran og hovedstoppekran. Senere viste det seg også at rørene i huset var merket med produksjonsår som falt i selgerens eiertid.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 479 207 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet dekket utbedringskostnader og kostnadene til befaringsrapporten, pluss forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at selgeren hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger om at arbeidet var gjort av faglærte (§§ 3-7 og 3-8), og at boligen uansett var i vesentlig dårligere stand enn forventet (§ 3-9 andre punktum).

Selskapet som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at selgeren bare hadde brukt faglærte, at også faglærte kan gjøre feil, og at det var gitt klare risikoopplysninger om bad og vaskerom. Selskapet mente også at kjøperen ikke kunne vente et helt nytt el-anlegg eller at alle rør var skiftet, og at kjøperen uansett hadde planer om å pusse opp hele boligen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold. Nemnda kom til samme resultat og la vekt på flere forhold.

For det første ga selgeren mangelfulle opplysninger om ufaglært arbeid på el-anlegget og om utekranen som var defekt. For disse to forholdene fikk kjøperen et prisavslag på 90 000 kroner.

For det andre gikk nemnda lenger enn sekretariatet på røropplegget. Kjøperen hadde lagt frem dokumentasjon om produksjonsår på rørene, og det viste at det måtte ha vært gjort arbeid på rørene mens selgeren eide boligen. Firmaet som var oppgitt som utfører, hadde bekreftet at de ikke hadde gjort jobben. Nemnda mente at arbeidet var ufagmessig. Selskapet hadde ikke kommentert dette, og nemnda fant ingen rimelig grunn til at selgeren ikke skulle vite om arbeidene. Selgerens korte merknad om at ektefellen hadde hatt kontroll med rørarbeidet i 2004, endret ikke det. Prisavslaget for rørene ble satt skjønnsmessig til 80 000 kroner, etter fradrag for at kjøperen får nytt røropplegg.

For det tredje fikk kjøperen ikke medhold i at de øvrige forholdene var en vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum. Nemnda mente at risikoopplysningene i salget, blant annet om våtrommene, gjorde at feilene ikke kunne regnes som dårligere enn kjøperen hadde grunn til å regne med.

Samlet prisavslag ble 170 000 kroner, pluss forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som selgeren skriver i egenerklæringen om faglært arbeid, har vekt. Hvis det senere kan vises at arbeidet ikke var utført av dem som er oppgitt, kan det gi krav selv om selgeren selv ikke er fagperson. Selgeren kan ikke uten videre skyve ansvaret over på andre eller på ektefellen.

Saken viser også at risikoopplysninger begrenser hva du kan kreve. Når salgsdokumentene advarer om feil ved bad og vaskerom, er det vanskelig å få medhold i at de samme feilene er en vesentlig mangel. Kjøperen fikk derfor bare en del av det som ble krevd.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 479 207 kroner etter at ufagmessig arbeid på el-anlegg og rør ble avdekket.
• Selgerens opplysninger om faglært arbeid stemte ikke, og nemnda mente at selgeren måtte ha visst om arbeidene på rørene.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et samlet prisavslag på 170 000 kroner. De øvrige forholdene førte ikke frem.