Tette avløpsrør i enebolig fra 1920: ikke medhold (FinKN 2023-656)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 1920, oppgradert i 1960, solgt «som den er» for 3,35 millioner kroner og overtatt i desember 2017. Salgsoppgaven fortalte at vaskekjelleren og toalettet i kjelleren var modernisert i 2012 og 2017. Selger var selv rørlegger og hadde lagt en del nye vann- og avløpsledninger i kjelleren. Bunnledningene (rørene under bakken) hadde TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alderen. Avløpsrørene var av sement og fra byggeåret.

I 2022 skulle kjøperen lage et nytt bad i første etasje. Rørleggeren oppdaget da avvik, og en kamerainspeksjon viste at avrettingsmasse, flislim og sement hadde størknet i avløpsrørene under kjellergulvet og nesten tettet dem.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 110 000 kroner, pluss renter. Kjøperen mente at massene måtte ha kommet ned i rørene under selgers arbeider, og at selger som fagmann måtte kjenne til det. Kjøperen mente også at feilen var en vesentlig mangel.

Protector Forsikring, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Selskapet viste til at en rørlegger selvfølgelig ikke skyller sement ned i avløpet, og at rørene som var tettet, ikke var lagt i selgers eiertid.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. To ting var avgjørende.

For det første selgers kunnskap (§ 3-7). Nemnda mente det var mye som tydet på at tilstoppingen hadde skjedd i selgers eiertid. Men det fantes ingen konkrete holdepunkter for at selger kjente til tilstoppingen, eller at det var sement og flislim i rørene. Selger benektet det, og nemnda kan ikke prøve troverdigheten like grundig som en domstol, fordi saken behandles skriftlig. Ingen hadde merket tilbakeslag eller andre tegn på problemet på nesten fem år.

For det andre om feilen var vesentlig (§ 3-9 andre punktum). Nemnda mente at det var upåregnelig for kjøperen at rørene var tettet av slike masser. Men salgsoppgaven hadde fortalt at deler av rørene var fra byggeåret og hadde passert normal levetid på 50 år, og de hadde TG 2. Kjøperen måtte derfor regne med at rørene måtte skiftes i overskuelig fremtid. Utbedringen ville koste 3,28 prosent av kjøpesummen, og det er i nedre sjikt for det som er ansett som vesentlig i rettspraksis.

Kjøperen nådde dermed ikke frem med kravet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok at en feil trolig oppsto mens selger eide boligen. For at selger skal ha holdt tilbake noe, må det finnes konkrete holdepunkter for at selger kjente til forholdet. Et yrke som rørlegger gjør ikke i seg selv at nemnda legger til grunn at selger visste.

Saken viser også at alder og tilstandsgrad har mye å si for rør under bakken. Når rørene er opplyst å være gamle og har TG 2, må kjøper regne med utskifting og skjulte feil, og en kostnad rundt tre prosent av kjøpesummen er ikke nok til å regnes som vesentlig.

Kort oppsummert

• Størknet sement og flislim tettet avløpsrør i kjelleren i en enebolig fra 1920, oppdaget nesten fem år etter overtakelsen.
• Nemnda fant ikke konkrete holdepunkter for at selger kjente til forholdet, og feilen var ikke vesentlig fordi rørene var gamle og hadde TG 2.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen fikk ikke prisavslaget på 110 000 kroner.