Feil på el-anlegget i enebolig fra 1936: delvis medhold (FinKN 2024-19)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1936 med tilbygg fra 2012. Den ble solgt som den er for 4 550 000 kroner. I boligsalgsrapporten sto det at el-anlegget var oppgradert. Rapporten sa også at inspektøren ikke var elektriker, og at han ikke hadde sett synlige varmeskader.

I egenerklæringen (selgers skjema om det han kjenner til ved boligen) hadde selger krysset av for at det var gjort både faglært og ufaglært arbeid på el-anlegget. Han skrev at et firma hadde montert nytt inntak og sikringsskap, og et annet firma hadde gjort arbeid på tilbygget. Han svarte ja på at det fantes samsvarserklæring, og skrev at anlegget var kontrollert og godkjent av strømleverandøren.

Kort tid etter overtakelsen lot kjøperen en elektriker kontrollere anlegget. Rapporten viste flere avvik i sikringsskap, kabler og ledninger, og manglende samsvarserklæring og dokumentasjon. Rapporten sa at installasjonen bar preg av amatørmessig arbeid.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 300 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kravet bygde på et pristilbud fra en elektriker. Kjøperen mente selger hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger som hadde påvirket kjøpet (§§ 3-7 og 3-8).

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente selger ikke hadde brutt opplysningsplikten. Det viste også til at kjøperen ikke kunne vente detaljerte opplysninger om hvert enkelt arbeid når det var oppgitt at det var gjort egeninnsats.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre ting veide tyngst.

For det første kan kjøper ikke kreve en fullstendig oppregning av alt ufaglært arbeid. Selger var derfor ikke forpliktet til å beskrive hver enkelt jobb.

For det andre var omfanget av manglene så stort at nemnda fant det sannsynliggjort at opplysningene var ufullstendige eller uriktige. Rapporten viste 38 avvik, og konklusjonen var at anlegget ikke var i samsvar med regelverket. Selger hadde heller ikke forklart hva som var gjort ufaglært, og det telte mot selskapet.

For det tredje var avvikene så omfattende og hadde så stor betydning for sikkerheten at nemnda mente opplysningene ville ha påvirket kjøpet.

Prisavslaget ble likevel halvert. Kjøperen får et nytt el-anlegg med lengre levetid enn det gamle, og da gjøres det fradrag for standardheving (at boligen blir bedre enn den var). Nemnda satte prisavslaget skjønnsmessig til 150 000 kroner og tok forsinkelsesrenter til følge.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et kryss for ufaglært arbeid ikke automatisk fritar selger. Når det senere viser seg at det ufaglærte arbeidet er mye mer omfattende enn det kjøper kunne forstå, kan opplysningene regnes som mangelfulle. Saken viser også at selv når kjøperen vinner frem, kan beløpet bli lavere enn pristilbudet, fordi et nytt anlegg regnes som en forbedring.

Kort oppsummert

• El-anlegget i en enebolig fra 1936 hadde 38 avvik, selv om selger hadde opplyst om ufaglært arbeid.
• Nemnda mente opplysningene om omfanget var ufullstendige og at de ville påvirket kjøpet.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 150 000 kroner i prisavslag av et krav på 300 000 kroner, på grunn av fradrag for standardheving.