Mus og rotter i enebolig fra 1903: ikke medhold (FinKN 2022-860)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1903, solgt for 3,25 millioner kroner og overtatt i juli 2019. Tilstandsrapporten opplyste om råte og fukt flere steder og ga flere bygningsdeler TG 2 og TG 3 (tilstandsgrader som viser avvik og behov for tiltak). Den nevnte også spor etter mus på loftet, men sa at omfanget ikke var kontrollert. Kjøkkenet var satt inn av en tidligere eier, mens oppvaskmaskinen var byttet i selgers eiertid. Selgeren svarte nei på spørsmål om mus eller rotter i egenerklæringen, og hadde eid boligen siden 2015.

Etter overtakelsen hørte kjøperne lyder på kjøkkenet. Da de tok av sokkellisten, fant de hønsenetting under hele kjøkkeninnredningen. En takstmann konkluderte med at rotter hadde kommet inn før overtakelsen. Han begrunnet det med tettetiltak og eldre ekskrementer, men det var ikke funnet ferske ekskrementer.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedring og takstkostnader, til sammen 59 694 kroner, pluss forsinkelsesrenter. De mente at selger hadde skjult at det var mus og rotter i boligen. Lydene kort tid etter overtakelsen tydet på at selger måtte ha opplevd det samme, og hønsenettingen under oppvaskmaskinen måtte selger ha lagt for å stanse dyrene.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), viste til at selger ikke kjente til mus eller rotter og ikke hadde utført tettetiltak. Det pekte også på at tilstandsrapporten allerede opplyste om spor etter mus. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte sekretariatets begrunnelse. Spørsmålet var om selger kjente til, eller måtte kjenne til, dyrene og tiltakene (avhendingsloven § 3-7). Nemnda la vekt på tre ting.

Lyder tydet ikke nødvendig på at aktiviteten var stor i selgers tid. Folk reagerer ulikt på lyder, og det var ikke dokumentert et omfang som selger måtte ha merket. Takstmannen fant ingen ferske ekskrementer, og de han fant, var eldre. Utbedringen besto av tetting og fellebekjempelse, og det var ingen store bygningsskader som kunne vise hvor merkbar aktiviteten hadde vært.

Hønsenettingen var heller ikke noe bevis. Selger sa at tiltakene ikke var gjort i hennes eiertid. Tiltakene kunne like gjerne komme fra tidligere eier, som hadde bygget kjøkkenet. At nettingen ligger under store deler av kjøkkenet, tyder på at den ble lagt samtidig, og ikke da oppvaskmaskinen ble byttet.

Selger kunne ha sett nettingen da oppvaskmaskinen ble byttet. Men arbeidet ble gjort av en venn, og det var ikke vist at vennen ga beskjed. Selger hefter ikke for det tidligere håndverkere vet, hvis det ikke er sagt videre. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å påvise at skadedyr var der før overtakelsen. Kjøperen må gjøre det sannsynlig at selger visste om det eller burde ha visst det. Da teller omfanget av aktiviteten, og om det finnes spor selger måtte ha sett.

Den viser også at en opplysning om «spor etter mus» i tilstandsrapporten og en skriftlig saksbehandling kan gjøre det vanskelig å motbevise selgerens forklaring. Kjøperen bør derfor dokumentere hvem som har gjort hva og når.

Kort oppsummert

• Rotter og hønsenetting under kjøkkenet i en enebolig fra 1903, funnet etter overtakelsen.
• Nemnda mente det ikke var sannsynliggjort at selger kjente til dyrene eller tettetiltakene.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold, og avgjørelsen var enstemmig.