Maur i enebolig fra 1969, opplyst ved salget: ikke medhold (FinKN 2022-1084)

Hva saken gjaldt

Boligen var et atriumhus på Østlandet, oppført i 1969 og solgt som den er for 10 550 000 kroner. Kjøperen overtok 1.8.19. Salgsoppgaven beskrev boligen som stilren og moderne, og betydelig oppgradert i nyere tid. I egenerklæringen (skjemaet der selgeren svarer på spørsmål om boligen) var det krysset av for skadedyr, med en bemerkning om maur i nærheten som tidvis måtte bekjempes.

Etter overtakelsen reklamerte kjøperen (meldte fra om mangler) på flere forhold, blant annet vaskerom, baderom og ytterkledning. Disse ble forlikt med selskapet. Omtrent tre år senere reklamerte kjøperen på maur inne i boligen. Et skadedyrfirma fant svart jordmaur ved kjøkkenet, og mente at maur trolig overvintret i konstruksjonen. Kolonien ble ikke funnet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 300 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for verditap. Kjøperen viste til en meglervurdering om at forskjellen mellom to like boliger, med og uten maurrapport, kunne være 200 000 til 300 000 kroner. Kjøperen mente at selgeren hadde underkommunisert problemet, og at det samlede avviket var vesentlig (§§ 3-7 og 3-9 andre punktum).

Selskapet med boligselgerforsikringen avslo. Det viste til at maur var opplyst ved salget, og at det derfor ikke forelå noen mangel. Selgeren forklarte at maur hadde vært et tilbakevendende problem, at det var brukt maurbokser hver vår og sommer, og at et skadedyrfirma var brukt én gang for flere år siden. Samme opplysning var gitt ved et tidligere salg.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. Tre ting veide tyngst.

For det første må det foreligge et avvik fra det som er avtalt før det er en mangel (§ 3-1). Kjøperen fikk opplyst at det var maur, og at de tidvis måtte bekjempes. Da måtte kjøperen regne med maur som kunne komme tilbake, og som måtte bekjempes på nytt. At maur trekker inn i boligen, er også nærliggende, siden spørsmålet i skjemaet gjaldt skadedyr i boligen. Forholdet lå innenfor det som var opplyst.

For det andre var det ikke vist at selgeren kjente til mer enn det som ble opplyst. Rapportene beskrev situasjonen flere år etter salget, og kan ikke brukes til å si at selgeren visste mer.

For det tredje var omfanget uklart. Nemnda kunne ikke se at problemet var så omfattende eller særegent at det krevde mer informasjon fra selgeren. Kjøperen har bevisbyrden (må sannsynliggjøre) for at det er ekstraordinært, og det var ikke gjort.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en konkret opplysning i egenerklæringen kan avgjøre utfallet, også når problemet senere viser seg å være større enn du regnet med. Det som skjer med forholdet etter overtakelsen, er som utgangspunkt kjøperens risiko. Rapporter som viser situasjonen mange år etter salget, sier lite om hva selgeren visste.

Kort oppsummert

• Selgeren hadde opplyst om maur, som tidvis måtte bekjempes.
• Nemnda fant ikke noe avvik fra det som var avtalt, og ikke noe som viste at selgeren visste mer.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet på 300 000 kroner.