Himling som raste og feil på el-anlegget: ikke medhold (FinKN 2025-980)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halv tomannsbolig i Rogaland fra 1936, solgt som den er for 3,37 millioner kroner og overtatt i september 2021. Salgsprospektet beskrev en leilighet med ny gips på veggene i hovedsoverommet og dobbel gips i taket. Selger hadde lagt nytt elektrisk ledningsnett i deler av boligen i 2015.

Tilstandsrapporten sa at det var mindre sig i takflatene. Den sa også at el-anlegget ikke var vurdert, og anbefalte en gjennomgang av en el-fagmann. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på hva han kjenner til) stod det at selger selv hadde gjort el-arbeidet, at han er elektriker, og at det ikke fantes samsvarserklæring.

I januar 2025 reklamerte (varslet om feilen) kjøperen over skjevt tak og sig i himlingen på soverommet. Da taket ble revet, raste hele himlingen ned. Et byggefirma fant at et nytt lag gips var skrudd på en systemhimling som ikke var beregnet for vekten. Ledninger var også skjøtet med tape i stedet for i en koblingsboks. Nedsiget skadet dessuten skyvedørene til garderoben.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og erstatning tilsvarende utbedringskostnadene for himling og el-anlegg. Kjøperen mente arbeidet var ufagmessig utført og at selger ikke kunne dokumentere hvem som hadde gjort det. Naboer over ble gjengitt som å mene at selger selv hadde gjort jobben, og at han ikke var faglært.

Selgers boligselgerforsikring avslo. Selskapet viste til at selger ikke hadde skjult noe ufaglært arbeid i himlingen. Faglært arbeid må selger ikke fortelle om, og han må heller ikke ta vare på bilag i mange år. Selskapet pekte også på at faglærte kan gjøre feil.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, så kjøperen fikk ikke medhold. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat. Fire forhold veide tyngst.

For det første tak og himling. Nemnda er varsom med å legge vekt på naboers uttalelser om hva selger visste når selger sier noe annet, fordi saken behandles skriftlig og troverdighet er vanskelig å vurdere. Selger sa at arbeidet var gjort av faglært for rundt 11 år siden. Dårlig utførelse viser ikke i seg selv at det var en ufaglært. Det var heller ikke sikkert om det var lagt ett eller to lag gips.

For det andre el-anlegget. Det var opplyst at selger selv hadde gjort arbeidet. Nemnda la til grunn at det fantes uheldige løsninger, men det var ikke vist at selger kjente til dem, og ingen bestred at han er elektriker (§ 3-7 og § 3-8).

For det tredje regelen om vesentlig avvik i § 3-9 andre punktum. Den rammer bare klare misforhold mellom det kjøperen kunne vente og boligens faktiske stand. Nemnda mente at kostnadene ikke var høye nok, og at risikoopplysningene om alder, feil og egeninnsats talte mot en mangel.

For det fjerde var det opplyst om sig i taket, og skaden syntes å ha utviklet seg i kjøperens tid. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er kjøperen som må sannsynliggjøre at selger visste mer, eller at opplysningene var uriktige. Uttalelser fra naboer er ikke nok når selger sier noe annet. Selger trenger ikke å ha dokumentasjon på gamle arbeider. Når salgsdokumentene sier at selger selv har gjort el-arbeidet, må kjøperen regne med en risiko for feil, og at avvik som først dukker opp mange år senere, kan være vanskelige å felle selger for.

Kort oppsummert

• En himling raste ned og det ble funnet ufagmessig el-arbeid i en tomannsbolig fra 1936.
• Nemnda mente det ikke var sannsynliggjort at selger kjente til feilene eller hadde gitt uriktige opplysninger.
• Kjøperen fikk ikke medhold, fordi avviket ikke var vesentlig og risikoen var opplyst.