Ufaglært el-arbeid i enebolig fra 1979: delvis medhold (FinKN 2025-588)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1979, solgt «som den er» for 2,9 millioner kroner i august 2020. Den ble markedsført med god standard og oppgraderinger fra 2000 til 2016. Tilstandsrapporten beskrev el-anlegget som delvis fra byggeåret og delvis nyere, med nyere automatsikringer, og hadde ingen merknader. El-anlegget ble ikke tilstandsvurdert.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) oppga selger at sikringsskapet var byttet av et elektrofirma, at det ikke var kjent om det fantes samsvarserklæring, og at det ikke var gjort kontroll av anlegget. Selger hadde eid boligen siden byggeåret.

I mars 2023 gjennomførte det lokale el-tilsynet en kontroll og sendte varsel om vedtak. Kontrollen viste tolv punkter, blant annet åpninger for kabler som ikke var tettet, stikkontakter uten jordforbindelse i rom med ledende omgivelser, en knust stikkontakt med løs kabel og manglende samsvarserklæring. Tilsynet skrev at installasjonen bar preg av elektroarbeid av uautorisert art, særlig i kjeller og garasje. Et elektrofirma bekreftet at mye var ufagmessig utført og ga tilbud på 33 225 kroner, senere 24 757 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 57 982 kroner. Kjøperen viste til opplysningen om faglært arbeid på anlegget og mente at avvikene nå viste at dette ikke kunne stemme.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente det ikke var sannsynliggjort at selger kjente til forholdene, og at avviket ikke var vesentlig. Ved en utmåling måtte det gjøres fradrag.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda kom til samme resultat etter en bevismessig krevende sak. Tre ting veide tyngst.

For det første at kontrollrapporten fra el-tilsynet pekte på ufaglært arbeid, og at avvikene ikke bare kunne forklares med alder og slitasje. Sikringsskapet var trolig gjort av fagfolk slik selger opplyste, men de øvrige avvikene var det ikke.

For det andre at selger hadde eid boligen siden byggeåret. Det ble derfor mer sannsynlig enn ikke at selger eller noen i selgers regi hadde utført el-arbeid uten faglært hjelp. Selgers kommentarer til kontrollrapporten var ukjent, og selskapet hadde ikke redegjort for dem. Nemnda viste til at det holder med sannsynlighetsovervekt (mer sannsynlig enn ikke).

For det tredje at det ikke var opplyst om ufaglært arbeid ved salget, og feilen hadde betydning selv om kostnadene var lave.

Nemnda fant en mangel etter § 3-7 og tok ikke stilling til § 3-8 eller § 3-9 andre punktum. Utgangspunktet for prisavslaget var tilbudet på 33 225 kroner. Det ble ikke lagt til noe fra det nyere tilbudet, siden det omfattet det samme. Etter et fradrag for standardheving og forlenget levetid (at kjøper får en bedre eller lengre levetid enn før) ble prisavslaget satt til 20 000 kroner. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en egenerklæring om faglært arbeid på ett punkt, som sikringsskapet, ikke dekker resten av anlegget. Når et el-tilsyn eller en fagkyndig peker på uautorisert arbeid og selger har eid boligen lenge, kan nemnda legge til grunn at selger visste eller måtte vite. Selv et lavt krav kan nå frem, men beløpet blir redusert for standardheving.

Kort oppsummert

• El-tilsynet fant ufagmessige avvik i el-anlegget i en enebolig fra 1979.
• Selger hadde eid boligen siden byggeåret, og nemnda fant en mangel etter § 3-7.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 20 000 kroner i prisavslag av kravet på 57 982 kroner.