Skjeggkre og el-feil i tomannsbolig fra 2004: ikke medhold (FinKN 2023-115)

Hva saken gjaldt

Boligen var en hel tomannsbolig på Østlandet, oppført i 2004. Den ble solgt «som den er» for 13,7 millioner kroner og overtatt av kjøperen 6.8.21. Selgeren hadde eid og bodd i boligen siden 2005.

Salgsoppgaven og tilstandsrapporten opplyste at innvendige overflater var malt mellom 2010 og 2018, at det var riss i plateskjøter på veggene, og at det var sett sølvkre. Tilstanden ble ellers vurdert som normal for en bolig på denne alderen. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han kjenner til) svarte selgeren ja på spørsmålet om skadedyr og nevnte sølvkre på et bad i første etasje. Selgeren opplyste også at det var utført arbeid på el-anlegget i 2006.

Kort tid etter overtakelsen løste sikringene i første etasje seg ut. Elektrikeren mente at varmekablene på det ene badet belastet kursen for hardt. Kjøperen mente dessuten at insektene i boligen var skjeggkre, og at det var sprekker i hjørner og vegger.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 71 460 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet besto av 43 750 kroner for utbedring av sprukne hjørner, 21 960 kroner for nye kurser i el-anlegget og 5 750 kroner i egenandel til sanering og kontroll. I tillegg krevde kjøperen 4 000 kroner i erstatning for egenandel til advokat, og renter.

Kjøperen mente selgeren hadde brutt opplysningsplikten. Forholdene ble oppdaget få dager etter overtakelsen, og da måtte selgeren kjenne til dem.

Anticimex, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikringen som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selgeren hadde forklart at han ikke kjente til noe utover det som var opplyst ved salget, og at han aldri hadde sett skjeggkre eller hatt problemer med varmekablene.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold. Kjøperen nådde altså ikke frem med kravet. Avgjørelsen var enstemmig, og nemnda sluttet seg i hovedsak til sekretariatets vurdering (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør).

For det første stilles det strenge krav til bevis. Nemnda behandler sakene skriftlig. Da må det finnes klare holdepunkter for at selgeren faktisk kjente til et forhold, før nemnda kan legge det til grunn mot selgerens egen forklaring. Slike holdepunkter fant nemnda ikke.

For det andre var det opplyst om sølvkre. Kjøperen måtte derfor regne med tiltak av ukjent omfang. Det var ikke holdepunkter for at selgeren visste at dyrene var skjeggkre og ikke sølvkre.

For det tredje ble el-feilene trolig forårsaket av endret og mer intensiv bruk av anlegget, ikke av noe som hadde vist seg i selgerens tid. Sekretariatet pekte på at det mest nærliggende var jordfeilautomater som var defekte på grunn av alder og manglende vedlikehold.

For det fjerde var sprekkene i stor grad opplyst om, og de er bare kosmetiske. Nemnda mente de ikke i seg selv utløste noen særskilt opplysningsplikt (§ 3-7).

Nemnda innrømmet at det var relevant at kjøperen oppdaget problemene få dager etter overtakelsen. Men tidsforløpet kunne ikke tillegges avgjørende vekt her. Nemnda mente saken lå annerledes an enn en tidligere avgjørelse som kjøperen viste til.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at rask oppdagelse etter overtakelsen ikke alene er nok. Kjøperen må kunne vise at selgeren kjente til forholdet, eller at det må ha vist seg mens selgeren bodde der. Når selgeren har opplyst om en type problem, som sølvkre, må kjøperen regne med at det kan være mer enn det som er beskrevet, uten at selgeren har svart galt.

Saken viser også at feil som følger av at anlegget brukes annerledes enn før, eller av alder og vedlikehold, ikke uten videre er en mangel.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 71 460 kroner etter skjeggkre, sprekker og feil på el-anlegget i en tomannsbolig fra 2004.
• Nemnda fant ikke holdepunkter for at selgeren kjente til mer enn det som var opplyst.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen fikk ikke medhold i noen del av kravet.