Setningsskader på garasje og selgers kunnskap: medhold (FinKN 2024-445)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1997, med en dobbelgarasje fra 2005. Den ble solgt «som den er» for 4 350 000 kroner, og kjøper overtok 8.1.21. Dobbelgarasjen ble fremhevet i salgsoppgaven. Tilstandsrapporten ga grunnmuren TG 1 (best mulig tilstandsgrad, ingen avvik) og beskrev garasjen med normal bruks- og aldersslitasje. Fundamentene lå under terreng og kunne ikke kontrolleres.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på om hun kjente til sprekker i mur eller skjeve gulv, utettheter i garasje og arbeid utført av ufaglærte.

I juli 2021 malte kjøper garasjen og la merke til sprekker i grunnmuren. En nabo fortalte at tidligere eiere hadde stroppet garasjen fast i to trær fordi de var redde for at den skulle gli ut. Et firma som så på ringmuren (grunnmuren), mente at den manglet armering, og at skaden ikke var ny. En senere skaderapport fant store sprekker, skjevheter i grunnmuren og masser under garasjen som hadde glidd ut mot skråningen ned mot veien. Rapporten mente at det var sannsynlig med mer utglidning, og at garasjen på sikt kunne måtte rives. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) 18.10.21, og på nytt 22.11.21.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 400 000 kroner, med forsinkelsesrente. Beløpet var kostnaden ved hvert av tre alternative tiltak: å rive garasjen og gjenbruke deler, å stabilisere skråningen med en mur, eller å vente og selge boligen med et verdiminus.

Selskapet var boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det avviste kravet. Det viste til at sprekkene måtte ha vært godt synlige på visning, at rapporten hadde advart om ettersyn og vedlikehold, og at kjøper ikke kan påberope seg feil han kjente eller burde kjenne til ved kjøpet. Selskapet mente også at selger ikke hadde plikt til å fortelle om enkle arbeider hun selv hadde utført, og at kjøper hadde klaget for sent.

Selger forklarte at hun hadde prøvd å informere om garasjen så godt hun kunne, og at garasjen hadde vært bygget om på grunn av setningsskader som oppstod rundt 2004 og 2005. Hun nektet for at det hadde vært stropper rundt grunnmuren.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg fullt ut til sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) begrunnelse. To ting var avgjørende.

For det første reklamerte kjøper i tide. Kjøper må melde fra innen rimelig tid etter at feilen er oppdaget eller burde vært oppdaget (§ 4-19). Ved setningsskader er praksis at kjøper får noe mer tid fra feilen vises til det er realistisk at selger kan være ansvarlig. Kjøper hadde ingen grunn til å forstå at små sprekker var tegn på et underliggende problem før han fikk en faglig vurdering.

For det andre hadde selger misligholdt opplysningsplikten (§ 3-7). Selger hadde selv sagt at hun kjente til setningsskadene og at garasjen var jobbet på. Det hadde hun ikke skrevet i egenerklæringen. Selger hadde dessuten bevisbyrden (ansvaret for å kunne bevise) for at hun hadde gitt slike opplysninger muntlig. Selgers opplysningsplikt går også foran kjøpers plikt til å undersøke boligen.

Prisavslaget ble satt til 350 000 kroner, med forsinkelsesrente. Det var noe lavere enn kravet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en garasje som er fremhevet i salgsoppgaven, kan gi grunnlag for krav når selger ikke har fortalt om kjente skader. Den viser også at synlige sprekker ikke uten videre gjør at kjøper mister retten, når kjøper ikke kunne se hva de betydde.

Den viser dessuten at fristen for å melde fra regnes fra det tidspunktet kjøper hadde grunn til å forstå at det kunne være en mangel. Setningsskader kan få litt lenger tid enn andre feil.

Kort oppsummert

• Sprekker og utglidning i grunnmuren på en garasje ved en enebolig fra 1997, uten at selger hadde fortalt om setningsskader.
• Nemnda mente at kjøper hadde reklamert i tide, og at selger hadde brutt opplysningsplikten.
• Kjøperen fikk medhold og et prisavslag på 350 000 kroner, med forsinkelsesrente.