Vann i garasjen under veranda i enebolig fra 1974: ikke medhold (FinKN 2025-426)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1974 med integrert garasje og en stor veranda oppå garasjen. Den ble solgt som den er for 5,55 millioner kroner. Kontrakten ble skrevet i oktober 2018, og kjøper overtok 30. november samme år. Saken gjelder dermed en overdragelse som lå nesten sju år tilbake i tid da nemnda avgjorde den.

Salgsdokumentene beskrev boligen som godt vedlikeholdt. De nevnte at flere deler var oppgradert de siste årene, blant annet takstein, takrenner og beslag. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) opplyste selger at tak og fasade var byttet i 2012, og at fagfolk hadde gjort jobben. Selger, som hadde bodd i boligen i over 21 år, svarte nei på om han kjente til fukt eller drenering i garasjen, og nei på om han kjente til utettheter i tak, fasade, terrasse eller garasje.

Ved det første regnskyllet etter overtakelsen kom det vann inn i garasjen. En skaderapport fra februar 2019 fant at verandadekket over garasjen var dårlig tettet. Det var lagt plastfliser og beslag oppå betongdekket, og det var registrert rennende vann på innsiden av veggen og vann på gulvet, som ikke hadde fall.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 175 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kjøper mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger om vanninntrengningen etter § 3-7 (selgers plikt til å opplyse om det han kjenner til). Feilen var en feilkonstruksjon som var der også i selgers tid, og vannet var lett å se. Kjøper la frem mange bilder og en film.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar overfor kjøper), avviste kravet. Det forklarte at arbeidene fra 2012 gjaldt taket på selve boligen og ikke dekket over garasjen. Verandadekket var gammelt og eldre enn selgers eiertid, som startet i 1997. Selger hadde opplyst om det han kjente til, og det var påregnelig at et 44 år gammelt dekk måtte utbedres.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom til samme resultat. To forhold veide tyngst.

Det første var beviset. Nemnda behandler saker skriftlig, og det fantes få dokumenter fra tiden rundt salget som kunne vise hva selger kjente til om fuktavviket. Kjøper har ansvaret for å sannsynliggjøre at selger visste eller måtte vite.

Det andre var tiden. Overdragelsen lå nesten sju år tilbake, og det var vanskelig å si hvor omfattende avviket var ved overtakelsen. Sekretariatet hadde pekt på at forholdet kunne ha blitt verre etter at kjøper tok over.

Nemnda sluttet seg også til at garasjens synlige tilstand ved kjøpet, sammen med salgsdokumentene, tydet på at kjøper ikke ville nådd frem uansett. Den fant likevel ikke grunn til å avgjøre det punktet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å vise at en feil fantes. Kjøper må også kunne vise at selger kjente til den. Slike bevis må helst være datert og fra tiden før eller like etter salget.

Den viser også at tid kan gå ut over kjøper. Jo lenger det er siden overtakelsen, desto vanskeligere er det å si hva som var situasjonen da, og hvor mye som har forverret seg siden.

Til sist viser saken hvor viktig det er hva som er opplyst om oppgradering. Arbeid som er beskrevet som utført på taket, gjelder ikke nødvendigvis et eldre verandadekk.

Kort oppsummert

• Vann i garasjen under en veranda i en enebolig fra 1974, med et krav på 175 000 kroner.
• Nemnda mente det ikke var sannsynliggjort at selger visste om lekkasjen.
• Selskapet fikk medhold, og kjøper nådde ikke frem med kravet.