Dårlig felles vannledning til rekkehus fra 1973: ikke medhold (FinKN 2022-970)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1973, solgt «som den er» for 4 050 000 kroner og overtatt i oktober 2020. Salgsoppgaven opplyste at boligen hadde offentlig vann og avløp via private stikkanlegg, og at det lå en tinglyst bestemmelse om vannledningen. Tilstandsrapporten ga ledningsnettet TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder. Den sa at anlegget fungerte etter en enkel test, at videre kontroll krevde avansert teknologi som ikke var brukt, og at forventet levetid var 30 til 50 år. Selger hadde svart nei på om det var feil ved vann og avløp, men hadde skrevet i egenerklæringen (selgers skjema om boligen) at det var brudd på vannledningen i 2019, utbedret av et firma.

Etter overtakelsen fikk kjøperen vite at vannledningen fra veien, som hun delte med naboer, var 180 meter og i svært dårlig forfatning. Et pristilbud på ny ledning var på 435 938 kroner, fordelt på tre naboer.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 145 312 kroner med forsinkelsesrente. Hun mente selger hadde holdt tilbake opplysninger om ledningens lengde og tilstand, og viste særlig til uttalelser fra to naboer. Den ene sa at selger hadde vært lite interessert i å oppgradere rørene fordi huset snart skulle selges. Den andre var forundret over at selger ikke visste noe, siden selger hadde stått for kontakten med entreprenør og rørlegger da lekkasjen ble utbedret.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Selger sa at hun ikke kjente til noe ut over lekkasjen i 2019, som var utbedret, og som hun trodde var en enkeltstående hendelse. Hun bestred nabouttalelsene. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte sekretariatets begrunnelse. Tre ting veide tyngst.

For det første sto forklaringene mot hverandre. Nemnda behandler sakene skriftlig og kan ikke høre vitner, så den kan vanskelig vurdere hvem som er troverdig. Ingen av naboene hadde uttrykkelig sagt at selger visste at ledningen var i dårlig stand. Det var heller ikke lagt frem noe som viste at entreprenøren eller rørleggeren hadde sagt noe til selger om tilstanden ut over selve lekkasjen. Etter § 3-7 (selgers plikt til å opplyse om det han kjenner til) kreves det klare bevismessige holdepunkter, og de manglet.

For det andre var det ikke dokumentert hvilken tilstand ledningen faktisk hadde, verken nå eller ved lekkasjen i 2019.

For det tredje mente nemnda at nærmere opplysninger neppe ville ha påvirket avtalen. Kjøperen visste om det private stikkanlegget, om bruddet i 2019 og om TG 2. Ledningens alder var ukjent, og den kunne være fra byggeåret 1973. Kjøperen måtte derfor regne med at restlevetiden var begrenset og at utbedring kunne komme på kortere sikt. Det var heller ikke noe som tilsa at kjøperen hadde grunn til å få opplysninger om lengden. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at uttalelser fra naboer alene sjelden er nok, særlig når selger bestrider dem og ingen dokumenter støtter dem. Kravet om at selger måtte kjenne til forholdet, er strengt, og nemnda kan ikke prøve troverdigheten som en domstol.

Den viser også at en opplyst tidligere lekkasje og en tilstandsgrad på grunn av alder er risikoopplysninger som svekker et senere krav. Felles private ledninger er noe kjøperen kan sjekke før kjøpet, for eksempel lengde og trasé.

Kort oppsummert

• En 180 meter lang felles vannledning til et rekkehus fra 1973 viste seg å være i svært dårlig stand.
• Nemnda fant ikke klare holdepunkter for at selger kjente til tilstanden, og mente kjøperen måtte regne med begrenset restlevetid.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen nådde ikke frem med kravet på 145 312 kroner.