Sprekk i garasjegulv og svakt fundament: delvis medhold (FinKN 2022-841)

Hva saken gjaldt

Boligen var en stor enebolig fra 1959 med dobbeltgarasje fra 1986. Salgsoppgaven omtalte boligen som en bolig med moderniseringsbehov. Garasjen fikk TG 2 i tilstandsrapporten (tilstandsgrad 2, som betyr at det er avvik eller relativt høy slitasje og at tiltak anbefales). Rapporten var gitt på en forenklet og overordnet vurdering av garasjen.

Selger hadde eid og bodd i boligen siden 1986. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) svarte selger nei på spørsmålet om skjevheter, setninger og sprekker. Under tilleggskommentarer skrev selger at garasjen hadde dårlig vestvegg og dårlige dører. Boligen ble solgt som den er for 7 930 000 kroner, og kjøperen overtok 10.11.21.

Ved overtakelsen så kjøperen en sprekk i garasjegulvet. En takstmann fant at massene under garasjen så ut til å ha blitt vasket bort over tid. Grunnmuren hang i luften, og det var en tydelig bøy i fundamentet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 132 500 kroner. Beløpet var prisen på å stabilisere garasjeplaten. I tillegg krevde kjøperen 4 000 kroner i erstatning for egenandelen til advokat, og forsinkelsesrente. Kjøperen mente også at det ikke skulle gjøres fradrag i prisavslaget.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikringen som dekker kjøperens krav mot selger), bestred ikke at selger kjente til sprekken. Det mente likevel at opplysningene ikke hadde virket inn på avtalen, fordi det var gitt konkrete risikoopplysninger om garasjen. Selger forklarte at han aldri hadde tenkt på sprekken som noe viktig.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda var enig. Nemnda la vekt på tre ting.

For det første kjente selger til sprekken, og det ble ikke bestridt. Sprekker i betong kan tyde på svikt og behov for utbedring. Da har en selger plikt til å si fra, og en kjøper kan regne med å få vite det.

For det andre hjalp ikke risikoopplysningene om garasjen selskapet nok. De gjaldt vestveggen og dørene. Sprekkene kunne tyde på større skader enn det kjøperen ble forespeilet, og det gjaldt fundamenteringen.

For det tredje viste nemnda til at kostnadene til utbedring var store, og at et dårlig fundament hadde følger for bruken av garasjen. Selskapet hadde dermed ikke sannsynliggjort at feilen ikke virket inn på avtalen.

Nemnda mente derfor at boligen hadde en mangel, men gjorde et skjønnsmessig fradrag i beløpet. Selv en lokal utbedring gir en bedre og mer varig garasje enn det kjøperen hadde grunn til å regne med etter salgsdokumentene. Byggegrunnens beskaffenhet var i tillegg ukjent. Prisavslaget ble satt til 75 000 kroner. Kjøperen fikk også de 4 000 kronene i erstatning og forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selger må si fra om sprekker og skader han kjenner til, selv om han ikke selv ser dem som viktige. Det holder ikke at selger tror en feil er uten betydning.

Den viser også at en generell risikoopplysning om at en bygningsdel er sliten, ikke dekker en skade av en annen type og en annen størrelse.

Selv med rett til prisavslag kan du regne med et fradrag. Utbedringen gir ofte en bedre standard enn det du kjøpte.

Kort oppsummert

• Sprekk i garasjegulvet og et svekket fundament i en enebolig fra 1959.
• Selger kjente til sprekken, og risikoopplysningene om garasjen dekket ikke skaden.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 75 000 kroner i prisavslag av 132 500 kroner som ble krevd, pluss 4 000 kroner i erstatning.