Grunnmursskader i enebolig fra 1955: kjøper fikk ikke medhold (FinKN 2022-349)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1955, solgt «som den er» for 1,75 millioner kroner. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten opplyste tydelig om grunnmuren. Ved inngangspartiet stod grunnmuren skjevt og var presset innover, stedvis mye. Det var jordpress mot boligen fra skrånende terreng, og det var riss og sprekker i murene. Grunnmuren og dreneringen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og takstmannen anbefalte ytterligere undersøkelser. Selger svarte ja i egenerklæringen (selgers eget skjema om det hun vet om boligen) på spørsmål om sprekker i mur og skjeve gulv, og skrev at muren under inngangspartiet var trykket inn litt.

Da kjøper pusset opp underetasjen, ble kledningen på innsiden revet. Da kom skader på den øvrige grunnmuren til syne, også på oversiden av boligen. Kjøper fant dessuten isolasjon og isopor stappet i sprekkene, og en støttemur av leca. Kjøperens takstmann mente at skaden hadde pågått over flere år, trolig siden huset ble bygget, og at jordtrykket var årsaken.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper anslo utbedringen til 500 000 til 600 000 kroner. Kjøper mente at noen måtte ha kjent til skaden, siden det lå isolasjon i sprekkene bak veggplatene, og at det var mer urimelig at kjøper skulle bære kostnadene enn at selger ble holdt ansvarlig for ektemannens kunnskap. Skadene ga dessuten etter kjøpers syn grunnlag for TG 3 i stedet for TG 2.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Selgeren var i høy alder, og det var hennes avdøde mann som hadde stått for det bygningsmessige. Hun kjente ikke til grunnmurens tilstand. Selskapet viste også til at det var opplyst om sprekker og skader, og at kjøper ikke fulgte opp anbefalingen om ytterligere undersøkelser.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda ga selskapet medhold. Kjøperen nådde altså ikke frem. Tre forhold veide tyngst.

For det første var det ikke klare holdepunkter for at selger holdt tilbake noe hun kjente til. Hun hadde selv opplyst om sprekker og innpresset mur.

For det andre kan selger ikke gjøres ansvarlig for det ektemannen visste. Nemnda viste til praksis og juridisk teori. Et slikt ansvar for ektefellens kunnskap finnes ikke, i alle fall ikke når ektefellen er død. At det lå isolasjon i sprekkene, var derfor ikke nok.

For det tredje var avviket ikke vesentlig. Kostnaden var relativt høy, men det ble gitt konkrete opplysninger om grunnmurens tilstand, og det ble anbefalt ytterligere undersøkelser akkurat på dette punktet. Nemnda mente at det var et avvik mellom det kjøper kunne vente og den faktiske tilstanden, men at det ikke var markant nok til å være vesentlig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tydelig risikoopplysning i tilstandsrapporten, kombinert med en anbefaling om å undersøke nærmere, tar mye av grunnlaget for et krav. Kjøper overtar risikoen for at skaden viser seg å være verre enn antatt, særlig når selger selv har opplyst om problemet.

Den viser også at det er selgers egen kunnskap som teller. Kjøper må kunne vise at selger selv kjente til forholdet, og kunnskapen til en avdød ektefelle regnes ikke med.

Kort oppsummert

• Skader på grunnmuren i en enebolig fra 1955 var opplyst med TG 2 og en anbefaling om nærmere undersøkelser.
• Selger kjente ikke til mer, og avdød ektefelles kunnskap kunne ikke tilskrives henne. Avviket var ikke vesentlig.
• Selskapet fikk medhold, og kjøper fikk ikke medhold i kravet på 500 000 til 600 000 kroner.