Feil ventilasjon på badet i leilighet fra 1990: delvis medhold (FinKN 2023-358)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tre-roms endeleilighet fra 1990 i en lavblokk på Østlandet. Den ble solgt som den er for 4,15 millioner kroner og overtatt 1. juni 2021. Salgsoppgaven opplyste om naturlig ventilasjon med lufteventiler i yttervegg og en ventil i veggen på badet, og om en ventilator med kullfilter over kokeplaten. Tilstandsrapporten ga ventilasjonen TG 1 (tilstandsgrad 1, som betyr ingen eller små avvik), men skrev at anlegget ikke nødvendigvis tilfredsstilte dagens krav.

I egenerklæringen (selgers eget skjema) opplyste selger at han ikke kjente til problemer med ventilasjonen eller arbeid utført på den.

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperen at ventilasjonen på badet ikke virket. Selger svarte at han bare hadde brukt viften på kjøkkenet. Han skrev også at for å få ventilasjon på badet måtte man skifte kjøkkenviften og koble på en ventilatorslange som lå bak teip i ventilatorskapet. Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) 29. juni 2021. Senere ble det pekt på fukt og et gulv som hevet seg.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente selger hadde holdt tilbake opplysninger og krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 29 763 kroner. Beløpet bygget på et pristilbud for å montere riktig anlegg. I tillegg kom 4 000 kroner i advokatutgifter og forsinkelsesrente. Selskapet hadde tilbudt først 10 000 og senere 20 000 kroner. Kjøperen avslo.

Selskapet, HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste at det var en mangel. Selger hadde hele tiden sagt at han verken hadde utført arbeid på anlegget eller opplevd problemer. Selskapet mente uansett at feilen ikke hadde nok betydning for prisen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom under tvil til at det forelå en mangel, og nemnda var enig. Også nemnda var i tvil. Tre forhold var sentrale.

For det første kan selger svikte opplysningsplikten (§ 3-7). Han må gi opplysninger om forhold han kjenner til og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite. Nemnda la avgjørende vekt på at selger var kjent med en alternativ ventilasjonskanal som antakelig var bedre enn den som var i bruk. Bildene viste at kanalen fra kjøkkenet og ut manglet og var teipet igjen.

For det andre var nemnda i tvil om feilen hadde hatt betydning for kjøpet. Feilen var liten i art og omfang. Samlet kom nemnda likevel til at kravet til mangel var oppfylt.

For det tredje ble prisavslaget satt til 20 000 kroner (§ 4-12). Det ble trukket fra for at et nytt anlegg gir en standardheving for kjøperen, siden boligen var solgt med et eldre anlegg som ikke nødvendigvis tilfredsstilte dagens krav. Kjøperens innvendinger mot fradraget førte ikke frem. Kjøperen fikk i tillegg dekket advokatutgifter (§ 4-14) og forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selgers kunnskap kan bety mye. Selv om feilen er liten, kan det være en mangel hvis selger kjente til noe om anlegget som ikke ble fortalt videre. Den viser også at prisavslaget ikke alltid tilsvarer hva en ny løsning koster. Når kjøperen får et bedre eller nyere anlegg enn det som var opplyst, kan beløpet bli trukket ned.

Generelle formuleringer i tilstandsrapporten om at et eldre anlegg ikke nødvendigvis oppfyller dagens krav, ble lagt til grunn ved utmålingen.

Kort oppsummert

• Ventilasjonen på badet i en leilighet fra 1990 fungerte ikke, og en bedre kanal var teipet igjen.
• Nemnda mente selger måtte ha fortalt om dette, men var i tvil fordi feilen var liten.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 20 000 kroner i prisavslag, dekning av advokatutgifter og forsinkelsesrente. Kravet var på 29 763 kroner.