Avkortning mot selger etter rystelser fra tog: medhold (FinKN 2026-247)

Hva saken gjaldt

Saken gjelder en selger, ikke en kjøper. Selgeren solgte boligen høsten 2023 og tegnet før salget en boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) hos Anticimex. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selgeren nei på spørsmål om «andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om». Selgeren hadde bodd i boligen siden 2017 og oppga i skjemaet tidligere skjevheter og en ny bærekonstruksjon, men ikke noe om rystelser.

Etter overtakelsen reklamerte (meldte skriftlig fra om feil) kjøperen på kraftige rystelser i andre etasje når tog passerer. Selgeren forklarte i e-poster at huset kunne riste når kjøretøy passerte broen om natten, men at det var sjeldent, og at han hadde sagt fra til megler, takstmann og kjøper. Huset lå cirka 75 meter fra broen over jernbanen.

Hva selgeren krevde, og hva selskapet mente

Selskapet varslet i februar 2025 at det ville avkorte sitt ansvar med 100 % og eventuelt kreve regress (at selgeren selv må betale tilbake det selskapet dekker). Begrunnelsen var at selgeren hadde svart nei på spørsmålet om andre forhold av betydning, og ikke brukt feltet for tilleggskommentarer, selv om han kjente til rystelsene. Da saken kom til nemnda, la selskapet til at selgeren uansett hadde en selvstendig opplysningsplikt (plikt til å gi opplysninger uten å bli spurt).

Selgeren klaget og mente det ikke var grunnlag for avkortning. I sine syv år i boligen hadde han aldri opplevd rystelsene som et problem.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selgeren medhold. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde allerede kommet til samme resultat. Tre forhold veide tyngst.

For det første kan selskapet ikke utvide opplysningsplikten med et helt åpent spørsmål. Det er selskapet som må vurdere hvilke forhold som er relevante, og som må spørre konkret. Det åpne spørsmålet kunne derfor ikke brukes som grunnlag for avkortning etter forsikringsavtaleloven § 4-1.

For det andre er selvstendig opplysningsplikt begrenset til særlige forhold som er så spesielle at selskapet ikke med rimelighet kan forventes å spørre om dem. Rystelser i boligen er ikke slikt. Nemnda hadde flere ganger behandlet vibrasjoner som mangel, og selskapet kunne ha spurt om dette.

For det tredje kom selskapet for sent. Selskapet endret begrunnelsen først i et brev til nemnda. Etter § 4-14 må selskapet gjøre det klart for selgeren hva avkortningen bygger på. Brevet fra februar 2025 var ikke tydelig nok om at det gjaldt den selvstendige opplysningsplikten. Retten til avkortning var uansett falt bort. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Som selger kan du ha bedre vern enn du tror. Forsikringen kan ikke avkortes fordi du svarte nei på et åpent åpent spørsmål om andre forhold, og selskapet må selv stille konkrete spørsmål. Selskapet må også være tydelig og tidlig om hvorfor det vil avkorte. Saken sier ikke noe om hvorvidt kjøperens krav om rystelser er en mangel. Den gjelder bare forholdet mellom selger og selskapet.

Kort oppsummert

• Selskapet ville avkorte 100 % og kreve regress fordi selgeren ikke sa noe om rystelser fra tog og biler.
• Nemnda mente at et åpent spørsmål ikke utvider opplysningsplikten, at rystelser ikke er et så spesielt forhold, og at selskapet kom for sent med begrunnelsen.
• Selgeren fikk medhold.