Utleieaksjeselskap eide 34 av 41 leiligheter i sameiet: medhold (FinKN 2022-387)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i Oslo i en gård fra 1901, solgt «som den er» for 8 311 520 kroner. Salgsoppgaven fortalte at sameiet besto av 41 leiligheter. Den viste også til regelen i eierseksjonsloven (§ 23) om at ingen kan eie mer enn 2 boligseksjoner i samme sameie.

Etter overtakelsen opplevde kjøper mye feststøy. Kjøper spurte styrelederen om de aktuelle leilighetene var utleieleiligheter, og fikk svar om at et aksjeselskap eide og leide ut 34 av de 41 leilighetene. Selskapet hadde dermed omtrent 80 % av stemmene på årsmøtet. Kjøper hadde ikke fått vite noe om dette ved kjøpet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde først å heve kjøpet (å avslutte avtalen og gå tilbake til situasjonen før kjøpet). Hvis det ikke ble hevet, krevde kjøper prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 500 000 kroner. Kjøper mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger om eierstrukturen. Selger hadde selv vært styremedlem i sameiet, og styrelederen hadde i et brev fra 2016 sagt at eiersammensetningen ble formidlet til megleren da selger kjøpte leiligheten. Kjøper la også frem en uttalelse fra en megler, som mente at dette ga et verditap på 500 000 kroner fordi budgivere ville ha falt fra.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at det ikke var bevist at selger kjente eller måtte kjenne til forholdet. Det bestred også at det var grunnlag for heving eller prisavslag.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda og sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at selger hadde brutt opplysningsplikten. Tre forhold var viktigst.

For det første måtte selger kjenne til eierforholdene. Han hadde vært styremedlem og hadde ikke bestridt at han kjente til dem. Nemnda mente at det ikke var avgjørende hvilket beviskrav som gjaldt, fordi saken ikke var tvilsom.

For det andre hadde kjøper grunn til å regne med å få vite om dette. Salgsoppgaven viste til begrensningen på to seksjoner per eier, men sameiets faktiske eierstruktur var en helt annen. Sekretariatet kalte henvisningen direkte misvisende. En høy andel utleie kan også gi et mer urolig bomiljø.

For det tredje var det selskapet som måtte bevise at feilen ikke kunne ha påvirket avtalen. Det klarte det ikke.

Kravet om heving førte ikke frem. Men kjøper fikk prisavslag. Her var nemnda delt. Flertallet tilkjente hele 500 000 kroner, fordi selskapet ikke hadde imøtegått beløpet. Mindretallet mente at meglerens regnestykke bygde på et frafall av mer enn tre budgivere uten støtte i dokumentene, at han hadde regnet cirka 150 000 kroner per budgiver, og at beløpet overvurderte betydningen. Mindretallet ville satt prisavslaget til 250 000 kroner. Det kalles dissens (uenighet i nemnda).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysningsplikten kan gjelde forhold ved sameiet, ikke bare selve leiligheten, for eksempel hvem som eier mesteparten av sameiet. Har selger sittet i styret, er det vanskelig å hevde at han ikke kjente forholdene.

Den viser også at et krav om heving er tyngre å få gjennom enn et krav om prisavslag. Og selv når mangelen er klar, kan det være uenighet om hva den er verdt. Et beløp basert på en meglers skjønn kan bli akseptert hvis motparten ikke går inn på det.

Kort oppsummert

• Et aksjeselskap eide 34 av 41 leiligheter i sameiet, og det ble ikke opplyst ved salget.
• Nemnda mente at selger, som tidligere styremedlem, måtte kjenne til det, og at dette var en mangel.
• Kjøper fikk medhold og et prisavslag på 500 000 kroner, men ikke heving. Avgjørelsen var uenig om beløpet (dissens): mindretallet ville satt det til 250 000 kroner.