Vibrasjoner fra lagerhall under leilighet: ikke medhold (FinKN 2022-545)

Hva saken gjaldt

Boligen var en treromsleilighet fra 1981 i et stort boligsameie med 214 seksjoner fordelt på fem bygninger. Den ble solgt «som den er» for 3 280 000 kroner, og kjøper overtok i april 2020. Blokken sto oppå taket til en lagerhall, og området hadde blandet bolig- og industribebyggelse. Salgsprospektet omtalte området som bilfritt, rolig og barnevennlig. Vibrasjoner ble ikke nevnt.

I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han vet) hadde selger, som hadde eid og bodd i leiligheten siden 2010, svart nei på om han kjente til skaderapporter eller målinger, og nei på om sameiet var i tvister.

Høsten 2020 merket kjøper første gang skjelving og trodde det kom fra naboene. Vinteren 2020/21 ble vibrasjonene så sterke at de føltes unormale. Kjøper fant ut at de kom fra lagerhallen, særlig når det ble hentet varer morgen og kveld. Kjøper reklamerte (klaget) i februar 2021.

Kjøper fant deretter ut at forholdet var kjent i sameiet. Det fantes brev fra kommunen, en støymåling, en beboerundersøkelse med lav svarprosent og et møtereferat fra 2018. Klagene kom særlig fra beboere som bodde nærmest hallen. Støyreduserende tiltak ble gjort i 2018. Etter en senere måling fant ikke kommunen grunnlag for pålegg.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper mente selger hadde holdt tilbake opplysninger (§ 3-7), og at vibrasjonene uansett var en vesentlig mangel (§ 3-9). Kjøper krevde 200 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), basert på en verdivurdering fra en eiendomsmegler, og forsinkelsesrente.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selger hadde forklart at han aldri hadde merket vibrasjoner på ti år, og at han ikke kjente til undersøkelsen. Selskapet pekte også på at vibrasjonene kunne ha økt etter at kjøper overtok, siden det gikk lang tid før kjøper klaget.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda kom til samme resultat. Tre forhold veide tyngst.

For det første beviset. Nemnda behandler saker skriftlig og kan vanskelig vurdere hvor sterke vibrasjonene var. Det var ikke lagt frem målinger fra selve leiligheten, og ingen målinger viste at grenseverdier var overskredet.

For det andre selgerens kunnskap. Nemnda syntes det var påfallende at selger ikke skulle kjenne til en sak som hadde vært diskutert lenge i nabolaget. Men folk har ulik tålegrense for støy, undersøkelsen hadde lav svarprosent, og selger kunne ha oversett den. Nemnda kunne ikke vurdere om selger var troverdig uten å høre ham. Kjøpers nye anførsler om leilighetens plassering og om andre leiligheters erfaringer endret ikke dette.

For det tredje forventningene. Nemnda fant klart at vibrasjonene ikke gjorde leiligheten vesentlig dårligere enn kjøper hadde grunn til å regne med.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at støy og vibrasjoner er vanskelige å bevise som mangel. Det er ikke nok at forholdet er kjent blant naboer. Kjøper må kunne vise at selger selv kjente til det, og at det er mer enn kjøper kunne regne med.

Målinger fra din egen leilighet, tatt over tid, veier tungt. Beboerundersøkelser, klager fra andre og henvendelser til kommunen viser at andre plages, men de sier ikke like mye om hva selger visste. Et lang tid mellom overtakelse og reklamasjon kan dessuten gi selskapet et argument om at problemet er blitt verre etter overtakelsen.

Kort oppsummert

• Vibrasjoner fra en lagerhall under en leilighet fra 1981, med krav om 200 000 kroner i prisavslag.
• Nemnda fant ikke at selger var vist å kjenne til problemet, og heller ikke en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet.