Nedgravd søppel på tomten og drenssvikt: delvis medhold (FinKN 2024-32)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1987, solgt «som den er» for 12,6 millioner kroner og overtatt i januar 2021. Tilstandsrapporten ga de fleste bygningsdelene TG 1. Terrenget fikk TG 2, fordi fallet fra huset var for lite på en side. Dreneringen var fra byggeåret og ikke inspisert. Rapporten fant ikke synlig fukt eller lukt inne. Selgeren hadde eid og bodd i boligen siden den ble bygget, og svarte nei på spørsmål om problemer med drenering, fukt, sopp og råte.

Kjøperen hadde sett bølger i laminatet i et kjellerrom ved overtakelsen, men ble beroliget av selgeren, som mente det kom fra et stort skap. Noen måneder senere fant kjøperen fukt og mugg under laminatet. Da en entreprenør gravde langs veggen for å drenere, kom det frem store mengder avfall: malingsspann, isolasjon, kasser og mye knust glass. Til sammen ble 7140 kg levert som forurenset masse. En støttemur måtte også tas ned for å få riktig fall, og det var sannsynlig at det hadde lekket vann inn over tid.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 90 600 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), som var fakturaen for tilleggsarbeidene med dreneringen, og forsinkelsesrente. Kjøperen viste til at selgeren hadde vært byggherre og bodd i nabohuset da boligen ble oppført, og derfor måtte vite om forholdene.

HDI Global Specialty, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selskapet mente at selgeren ikke kjente til forholdene. Selgeren hadde satt grunnarbeidet ut til en faglært entreprenør, og selskapet mente uansett at manglende opplysninger ikke hadde påvirket kjøpet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og delte saken i to.

Drenssvikten var ikke en mangel. Det fantes ingen konkrete holdepunkter for at selgeren kjente eller måtte kjenne til den.

Det nedgravde søppelet var en mangel etter § 3-7 (selgerens plikt til å opplyse om det han kjenner til). Nemnda la vekt på tre ting:

• Selgeren hadde selv latt huset bygge og bodd ved siden av. I e-poster til kjøperen bestred han ikke at det kunne ligge avfall der. Nemnda mente det var mest sannsynlig at han visste om det, og at han uansett ikke hadde rimelig grunn til å være uvitende.
• Det var ikke noe godt svar på at selgeren hadde glemt det. Regelen er objektiv, og det avgjør ikke om selgeren glemte det eller ikke skjønte at det var viktig for kjøperen.
• Selskapet måtte bevise at manglende opplysning ikke hadde påvirket kjøpet, og klarte ikke det. Mengden av avfall og hva slags forhold det var, talte for at det ville ha påvirket kjøpet.

Nemnda pekte også på at det hadde vært en fordel om selskapet hadde lagt frem selgerens egne kommentarer, i stedet for bare å gjengi dem. Nemnda så beviset som krevende.

Prisavslaget ble satt til 56 850 kroner etter § 4-12 andre ledd. Det er mindre enn kravet fordi fakturaen også gjaldt drenssvikten, som ikke ga krav. Forsinkelsesrente ble tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at du kan regne med å få vite om det hvis en selger har brukt søppel som fyllmasse på tomten. Har selgeren selv stått bak byggingen og bodd på stedet, er det vanskelig å hevde at han ikke visste. Det er selskapet som må bevise at manglende opplysninger ikke hadde noe å si.

Saken viser også at hvert forhold vurderes for seg. En faktura som dekker flere feil, kan bli delt, og prisavslaget følger bare de forholdene som gir krav.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant nedgravd søppel og knust glass langs husveggen, i tillegg til drenssvikt ved en støttemur.
• Nemnda fant en mangel for søppelet fordi selgeren burde ha opplyst om det, men ikke for drenssvikten.
• Utfallet ble delvis medhold: 56 850 kroner i prisavslag av et krav på 90 600 kroner, med forsinkelsesrente.