Feil ved el-anlegget i enebolig fra 1963: ikke medhold (FinKN 2022-671)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra omkring 1963. Kjøperens bud på 2 750 000 kroner ble akseptert 23.11.21, og kjøpekontrakten er datert 6.12.21. Boligen ble solgt som den er. Salgsoppgaven sa at strøm og vann delvis var oppgradert. Tilstandsrapporten sa at sikringsskapet hadde nyere automatsikringer og at det var et oppgradert anlegg, og at en samsvarserklæring (dokumentasjon fra en elektriker på at arbeidet følger reglene) skulle følge med. Takstmannen skrev samtidig at han ikke hadde vurdert el-anlegget, siden det krever egen kompetanse. Selger svarte nei på spørsmål om arbeid eller kontroll av el-anlegget, og hadde eid boligen siden 2019.

Etter at budet var akseptert, men før kontrakten var signert og boligen overtatt, ble det gjort et el-tilsyn 2.12.21. Det avdekket flere avvik, blant annet en inntakskabel som ikke var brannbestandig, defekte skruer, manglende merking, manglende jordforbindelse og manglende dokumentasjon.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde dekket kostnadene til å rette avvikene, 70 785 kroner. Ved overtakelsen 3.1.22 ble partene enige om å holde tilbake 150 000 kroner. Kjøper mente at selger hadde brutt opplysningsplikten, at opplysningen om samsvarserklæringen var uriktig, og at forholdene utgjorde en vesentlig mangel.

Selgerens forsikringsselskap, HDI, avviste kravet. Selskapet pekte på at avvikene ble funnet etter budaksept, og at det er tidspunktet for avtalen som teller for hva selger må opplyse om. Selger sa at han ikke kjente til feilene. Selskapet mente heller ikke at avvikene var vesentlige.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og kjøper fikk dermed ikke dekket kravet. Avgjørelsen var enstemmig. Tre forhold veide tyngst.

For det første kunne ikke nemnda se at selger kjente til feilene eller måtte kjenne til dem. Mange av avvikene var skjulte, og krevde fagkunnskap for å bli oppdaget. Selger hadde heller ikke gjort arbeid på anlegget. Det er dessuten bare det selger visste før avtalen ble inngått som teller, og el-tilsynet kom etter budet. En vanlig selger kan heller ikke uten videre forventes å vite at det kreves en samsvarserklæring.

For det andre var det ikke gitt en uriktig opplysning om samsvarserklæringen. Nemnda var i tvil. Uttrykket i rapporten sa at erklæringen skulle følge med, ikke at den faktisk fantes. Det kunne leses som en følge av at anlegget var oppgradert, og ikke som en garanti fra takstmannen.

For det tredje var ikke avviket vesentlig. Hverken kostnadene eller de kvalitative forholdene var store nok til det.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selgers ansvar for hva han visste, avgrenses av tidspunktet da avtalen ble inngått. Feil som bare fagfolk oppdager, er vanskelige å bebreide selger for.

Den viser også at formuleringer i tilstandsrapporten leses nøye. Sier rapporten at noe skal følge med, er det ikke det samme som at det finnes. Har du mistanke om feil ved el-anlegget, kan et el-tilsyn før kontrakten være avgjørende.

Kort oppsummert

• Et el-tilsyn etter budaksept viste flere avvik ved el-anlegget i en bolig fra omkring 1963.
• Nemnda mente at selger ikke kjente til feilene, og at opplysningen om samsvarserklæringen ikke var uriktig.
• Selskapet fikk medhold, så kjøper fikk ikke dekket de 70 785 kronene.