Vannskadet laminatgulv i loftsleilighet fra 1875: ikke medhold (FinKN 2025-89)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet på øverste plan i en bygning fra 1875. Den ble solgt «som den er» for 2,78 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 27.8.21, og kjøperen overtok tre dager senere. Salgsoppgaven omtalte leiligheten som en pen toroms loftsleilighet med pen stue. Verditaksten sa at standarden var lav og at det var slitasje på overflatene og skjevheter i gulvene.

Selgeren hadde kjøpt leiligheten i 2018, men aldri bodd der. Leiligheten hadde vært leid ut. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selgeren nei på om han kjente til arbeid eller kontroll av vann og avløp. Han oppga at gulvet i stuen virket skjevt.

Etter overtakelsen oppdaget kjøperen at et rør i stuen lakk, og at laminatgulvet under røret var vannskadet. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) 27.12.21, noe under fire måneder etter overtakelsen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 77 054 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til forsinkelsesrente. Beløpet var et anslag på hva utbedringen ville koste. Kjøperen mente at selgeren måtte kjenne til forholdet. Merkene på røret tydet på at skaden ikke kunne ha oppstått etter overtakelsen, og lufterøret var synlig i boligen.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det mente at skaden var oppstått etter at kjøperen overtok risikoen for boligen. Selskapet mente også at kjøperen hadde reklamert for sent, eller hadde vært passiv for lenge. Til slutt pekte selskapet på at selgeren ikke kjente til forholdet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til vurderingen fra sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Spørsmålet var om det var en mangel fordi selgeren hadde holdt tilbake noe han visste (§ 3-7). Nemnda la vekt på tre ting.

Selgeren hadde ikke bodd i leiligheten. Det var heller ikke noe som tydet på at leietakeren hadde oppdaget lekkasjen eller sagt fra til selgeren.

Skaden var etter det som var dokumentert, begrenset og lå et sted i stuen som ikke var lett å se på bildene fra salget.

Laminaten hadde tørket opp da kjøperen satte en skål under stedet der det dryppet. Nemnda tok dette som tegn på at det ikke var en omfattende skade som hadde pågått lenge, og at den heller ikke var lett synlig om vinteren.

Nemnda så derfor ingen mangel. Avgjørelsen var enstemmig. Nemnda tok ikke stilling til spørsmålene om risiko og reklamasjon.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er kjøperen som må sannsynliggjøre at selgeren kjente til forholdet. Det er ikke nok at skaden kan ha vært der før salget. Når selgeren ikke har bodd i boligen og har leid den ut, blir det vanskeligere å vise at han visste om en skjult lekkasje.

Saken viser også at dokumentasjon av hvor synlig et forhold var, og hvor lenge det har pågått, teller mye. Bilder fra salget og fra skadetidspunktet kan si mer enn en påstand om at selgeren måtte vite det.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant en lekkasje fra et rør og skadet laminatgulv i en leilighet fra 1875, og krevde 77 054 kroner i prisavslag.
• Nemnda mente ikke at selgeren kjente til lekkasjen, blant annet fordi han ikke hadde bodd i boligen og skaden ikke var lett synlig.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.