Lytt leilighet i bygård fra 1922: ikke medhold (FinKN 2023-726)

Hva saken gjaldt

Leiligheten var en aksjeleilighet på tre rom, sentralt på Østlandet, i en bygård fra 1922. Den ble solgt som den er for 7,8 millioner kroner, og kjøperen overtok 24.1.22. Salgsoppgaven fortalte at selskapet hadde hatt uoverensstemmelser med et firma som utførte arbeid i bygården, blant annet om ytterdørene, og at dialogen om gjenstående arbeid pågikk. Selgeren hadde krysset av for at selskapet var i en tvist, og skrev at det var i dialog om gjenstående arbeider. Tilstandsrapporten varslet generelt at eldre boliger er dårligere på blant annet tetthet og isolering.

Etter overtakelsen mente kjøperen at leiligheten var svært lytt. Kjøperen hørte tv, samtaler, musikk og vaskemaskin fra naboene, og kunne ikke bruke det største soverommet. Kjøperen forklarte at de hadde spurt megleren konkret om lydforhold og naboer på visningen. I tillegg mente kjøperen at ytterdøren mot gangen var dårlig montert, med glipper mot tetningslisten.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 314 358 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 11 574 kroner i takstutgifter og forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at selgeren kjente til den uvanlige lytheten, at støy var et samtaleemne i bygården, og at tvisten om dørene var en del av årsaken. Kjøperen la frem lydopptak, video, SMS-er fra naboer og en takstrapport.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selgeren hadde ikke opplevd støy utover det som er vanlig i en eldre bygårdsleilighet. Det hadde bare vært enkeltepisoder med en nabo som festet, og naboen hadde flyttet. Selskapet mente at dørdefektene kunne utbedres lokalt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda kom til samme resultat. Nemnda la vekt på fire ting:

• Selgeren har plikt til å opplyse om det hun kjenner til (§ 3-7), og støy kan omfattes. Men det må være tilstrekkelig sannsynliggjort at selgeren kjente til et støyproblem, og selgeren bestred det.
• Nemnda behandler saker skriftlig og er restriktiv med å vektlegge nabouttalelser, fordi den ikke kan vurdere troverdigheten til dem som uttaler seg. Lyd er dessuten en subjektiv opplevelse.
• Det var ikke dokumentert avvik fra forskriftskrav til lydisolering, og det var ikke gjort lydmålinger av leiligheten. Kjøperens egen takstmann hørte ingen støy på befaringen.
• Den dårlig monterte ytterdøren ville ikke ha påvirket avtalen, og kostnaden ved å tette den var uansett svært begrenset.

Nemnda viste til flere tidligere saker om støy der det ikke ble funnet mangel. Den understreket at slike saker kan bli vurdert annerledes hvis det finnes bredere og mer direkte bevis. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at terskelen er høy når en kjøper mener selgeren har tilbakeholdt kunnskap om støy. I en skriftlig behandling blir det ofte ord mot ord, og da går tvilen ut over den som krever.

Den viser også hva som ville styrket en slik sak: lydmålinger som viser avvik, dokumentasjon av at selgeren faktisk kjente til problemet, og bevis som ikke bare er egne opplevelser. Lydopptak og uttalelser fra naboer alene var ikke nok. Når salgsoppgaven åpent sier at det er en tvist om arbeid i bygården, kan du heller ikke uten videre regne med at alle følger av den er borte.

Kort oppsummert

• Kjøperen mente en leilighet fra 1922 var svært lytt og krevde 314 358 kroner i prisavslag.
• Nemnda mente det ikke var dokumentert at selgeren kjente til støy utover det normale, og at en dårlig montert dør ikke hadde betydning for kjøpet.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.