Økte felleskostnader i andelsleilighet fra 1889: ikke medhold (FinKN 2024-260)

Hva saken gjaldt

Boligen var en andelsleilighet sentralt på Østlandet, oppført i 1889. Den ble solgt slik den sto for 4 525 000 kroner og overtatt 1.6.21. Salgsoppgaven oppga månedlige felleskostnader på 3 504 kroner og en andel av fellesgjelden på 54 547 kroner. Vedlegg til salgsoppgaven viste at styret hadde nevnt oppussing av trappeoppgangene som en orienteringssak i 2020, med en kostnad på rundt 500 000 kroner. Der sto det at oppussingen skulle finansieres med egenkapital og lån.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på om han kjente til vedtak eller forslag til vedtak som kunne gi høyere felleskostnader eller mer fellesgjeld.

På generalforsamlingen 10.5.22 ble det opplyst at felleskostnadene skulle øke med 15 prosent fra 1.7.22. Kjøperen reklamerte (meldte fra om kravet) 29.9.22.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 62 072 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente selger hadde gitt uriktige og mangelfulle opplysninger. Oppussingen hadde vært diskutert lenge, og selger hadde vært med i en prosjektgruppe. Kjøperen mente derfor at selger måtte vite at kostnadene ville øke. Selskapet som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det viste til at selger trodde oppussingen ikke ville gi høyere felleskostnader, og at kjøperen hadde reklamert for sent.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold fordi kjøperen etter deres syn hadde reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente spørsmålet om når reklamasjonsfristen begynte å løpe var mer tvilsomt enn sekretariatet hadde lagt til grunn. Den lot spørsmålet ligge, fordi saken kunne avgjøres på et annet punkt.

For det første gjaldt spørsmålet i egenerklæringen kjennskap til vedtak eller forslag om vedtak. Protokollen fra 2020 nevnte oppussing og finansiering, men ikke at felleskostnadene ville stige. Selger forklarte at han aldri satt i styret, at han bare hjalp til i sluttfasen av prosjektet, og at det ble sagt på generalforsamlingene at oppussingen ikke ville øke kostnadene. Det nye lånet skulle erstatte et eldre lån som var nedbetalt.

For det andre mente nemnda at forklaringen var plausibel (troverdig), og at kjøperen ikke hadde lagt frem konkrete holdepunkter for at den var uriktig. Da var det ikke dokumentert at selger hadde holdt tilbake opplysninger etter avhendingsloven §§ 3-7 eller 3-8. Disse reglene gjelder at selger må gi riktige opplysninger og ikke skjule forhold han kjenner til.

Nemnda la til at det etter fast praksis er vanskelig å regne ut et prisavslag når økte felleskostnader også gir boligen høyere verdi. Det er vanlig når økningen kommer av oppgraderinger. Heller ikke dette punktet gikk nemnda inn på. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å vise til at et prosjekt ble diskutert før salget. Kjøperen må kunne dokumentere at selger faktisk kjente til et vedtak eller forslag som ville øke kostnadene, og at han holdt det tilbake. Når selgers forklaring er sannsynlig og ikke motsagt av dokumenter, legger nemnda den til grunn.

Saken viser også at opplysninger i vedleggene til salgsoppgaven kan telle. Her sto det om oppussingen og finansieringen, men ikke om økte felleskostnader. Nemnda pekte dessuten på at økte felleskostnader ved rehabilitering ofte gir en verdiøkning, og det gjør det vanskelig å kreve prisavslag.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde prisavslag etter at felleskostnadene økte med 15 prosent etter oppussing av oppgangene.
• Nemnda mente det ikke var dokumentert at selger kjente til et vedtak eller forslag som ville øke kostnadene.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.