Ulovlig avkjørsel og ingen parkering: delvis medhold (FinKN 2024-80)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i Vestland i et bygg fra 1910, som var rehabilitert. Leiligheten ble solgt «som den er» for 3 millioner kroner ved kjøpekontrakt 18.12.20. Salgsoppgaven sa at det ikke fulgte med noen parkeringsplass, og at det var parkering i gate. Den viste også til en tillatelse fra kommunen om avkjørsel og tre biloppstillingsplasser på egen tomt. Bygget hadde bare midlertidig brukstillatelse (foreløpig tillatelse til å ta det i bruk), og avkjørselen var ikke ferdigstilt.

Kjøperne brukte oppkjørselen etter overtakelsen. I september 2021 kom et forhåndsvarsel fra kommunen om at avkjørselen var ulovlig, at den måtte stenges, og at stedet skulle settes tilbake i opprinnelig stand. Selger hadde søkt om avkjørsel i 2018 og fått vilkår, men vilkårene var ikke oppfylt. I desember 2020 fikk selger dispensasjon fra kravet om parkering på egen tomt.

Boligen er én av tre seksjoner som samme selger solgte omtrent samtidig. Alle tre sakene ble behandlet i sammenheng.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 400 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrente. Kravet gjaldt en avkjørsel som selger visste var ulovlig og som måtte stenges fysisk. Kjøper hadde først også anført manglende parkering, men begrenset klagen til avkjørselen. Kjøpers eiendomsmegler anslo verdifallet til 400 000 kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at kjøper hadde mistet kravet ved passivitet. Det bestred at selger hadde holdt tilbake opplysninger, og mente det ikke var en vesentlig mangel. Megler og selger sa at det var tydelig opplyst at det ikke var parkering på tomten.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda konkluderte med at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-7 (selgers opplysningsplikt).

Nemnda mente at salgsdokumentene ga et nokså tydelig bilde av at ferdigattest for avkjørselen manglet. Det som ikke stod der, var hva kommunen hadde satt som vilkår. Kommunens brev fra desember 2018 listet ti vilkår som ikke var enkle å oppfylle. Selgersiden burde ha opplyst om dem. Nemnda mente at det ble klart underkommunisert hva som skulle til for at brukstillatelsen ble endelig.

Beløpet fastsatte nemnda ikke. Et anslag fra en megler var ikke nok til å måle verdifallet når stengingen ville koste noe og andre adkomstmuligheter var uklare. Nemnda pekte også på at parkeringsspørsmålet hang på hva som ble sagt muntlig på visning. Slikt kan den ikke prøve like godt som en domstol, fordi den behandler saker skriftlig. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok at salgsoppgaven nevner at en ferdigattest mangler. Krevende vilkår fra kommunen er noe kjøper bør få høre om.

Den viser også at delvis medhold kan bety at du får rett til mangelen, men ikke et fastsatt beløp. Kravet trenger konkrete tall for hva utbedring koster og hva som er alternativene.

Kort oppsummert

• Avkjørselen til en leilighet i et bygg fra 1910 var ulovlig og måtte stenges.
• Nemnda mente selger underkommuniserte kommunens vilkår, og at det var en mangel.
• Kjøper fikk delvis medhold, men nemnda tok ikke stilling til kravet på 400 000 kroner.