Kollapset overvannssystem i enebolig fra 1929: ikke medhold (FinKN 2026-549)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Vestlandet fra 1929, solgt «som den er» for 4,57 millioner kroner. Kjøperen overtok 1. november 2020. Saken ble behandlet etter avhendingslova slik den lød før lovendringen 1. januar 2022. Salgsoppgaven fremhevet en usjenert tomt med hage, terrasse og basseng. Tilstandsrapporten beskrev boligen som i god stand med tanke på alderen.

Rapporten ga grunnmur, fundamenter og drenering TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den opplyste om skjevheter, riss og sprekker i grunnmuren og fuktvandring i kjelleren. Dreneringen var antatt å være fra byggeåret. Ledningsnettet fikk TG 1 (ingen avvik), men rapporten sa at det ikke kunne utelukkes eldre deler i lukkede konstruksjoner. Selger opplyste at han hadde nytt rør-i-rør-system fra omkring 2008, at han ikke kjente til feil på vann og avløp, og at det hadde vært fuktmerker i kjelleren.

Rundt fire år etter overtakelsen merket kjøperen gradvis mer vann på eiendommen etter regn. Vannet trengte etter hvert opp ved plen og platting. Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) i oktober 2024.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Fagfolk kom til at overvannssystemet var tett og at en sidekanal mest sannsynlig hadde kollapset. Årsaken var uklar. En entreprenør fant amatørmessig vedlikehold av en kanal under terrassen. Utbedringen ble anslått til 53 400 kroner for en enkel reparasjon og 192 750 kroner for å bytte ut systemet. Selskapets egen takstmann anslo en lokal reparasjon til 108 750 kroner. Kjøperen la til slutt frem et tilbud på 188 287 kroner, i tillegg til tilbud på murkant og terrasse.

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 254 838 kroner med renter, og mente at selger hadde gitt mangelfulle opplysninger (§ 3-7) og at boligen hadde en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum). Kjøperen pekte på at vann- og avløpsrør hadde TG 1, og at feilen gjaldt rørsystemet ute på tomten, ikke boligens drenering.

Anticimex, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Selskapet viste til boligens alder og til at det ikke var gitt noen opplysninger om arbeid på drenering eller utvendige rør. Selger mente at kisterøret (en gammel steinlagt vannkanal) fra omkring 1927 hadde vært intakt i hans tid, og at det var opplyst om en bekk på tomten. Kjøperen bestred begge deler.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. To forhold var avgjørende.

For det første opplysningsplikten (§ 3-7). Nemnda mente det ikke var sannsynliggjort at selger hadde gitt for lite informasjon. Selv om selger ikke hadde nevnt arbeid som faglærte hadde gjort på overvannssystemet, kunne det ikke antas å ha påvirket kjøpet. Problemet oppsto lenge etter overtakelsen, i forbindelse med regnvær. Det var også uklart om kjøperens egne arbeider på tomten kunne ha spilt inn. Om bekken var uklart hvordan den hang sammen med forholdet.

For det andre kravet om vesentlig mangel ved salg som den er (§ 3-9 andre punktum). Kravet er at misforholdet mellom boligens stand og det kjøperen kunne regne med, må være utvilsomt. Hvis kjøperens beløp legges til grunn, er kravet til størrelse oppfylt. Men nemnda mente at det ikke var et åpenbart misforhold. Boligen var gammel, og det var gitt risikoopplysninger om drenering, fuktvandring, grunnmur og fundamentering. Dreneringen er ikke det samme som overvannssystemet, men opplysningene sa likevel noe om grunnforholdene. Nemnda tok ikke endelig stilling til kostnadene. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et brudd i vann- eller overvannssystem kan bli stående uten erstatning når boligen er gammel og solgt som den er. Kjøperen må da vise et åpenbart misforhold, og et høyt beløp alene er ikke nok.

Risikoopplysninger om beslektede forhold, som drenering, fukt og grunn, kan telle mot kjøperen selv når feilen ligger et annet sted enn det som ble beskrevet.

Tid spiller også en rolle. Når skaden viser seg flere år etter overtakelsen, blir det vanskeligere å vise hva som var tilstanden ved salget og hva som kom senere.

Kort oppsummert

• Et overvannssystem kollapset omtrent fire år etter overtakelsen av en enebolig fra 1929 som var solgt som den er.
• Nemnda fant verken mangelfulle opplysninger eller et åpenbart misforhold, blant annet på grunn av risikoopplysningene om drenering og grunn.
• Kjøperen nådde ikke frem med kravet på 254 838 kroner, og selskapet fikk medhold.