Vann fra takrenner på altanen, leilighet fra 1957: ikke medhold (FinKN 2023-886)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i øverste etasje i et sameie på Vestlandet, oppført i 1957. Den ble solgt «som den er» for 2,91 millioner kroner, og kjøperen overtok 1.8.19. Salget ble behandlet etter avhendingsloven slik den lød før lovendringen 1.1.22.

Eierskifterapporten opplyste at taket var lagt om i 2019, og at undersøkelsene i en leilighet i et sameie var begrenset til innsiden og tilleggsdelene som altan. Det sto at iøynefallende vedlikeholdsmangler utvendig skulle nevnes. I egenerklæringen (selgerens eget skjema om det hun vet om boligen) svarte selgeren nei på spørsmål om utettheter i tak og fasade. Selgeren opplyste at arbeidet på taket var utført av en faglært, blant annet nytt mønebeslag og oppgradering av skorsteiner.

Rett etter overtakelsen oppdaget kjøperen en lekkasje fra taket og at det samlet seg vann på altanen. Hun sa fra til selskapet 11.9.19 og la frem en video som viste at vannet rant ned på altanen i regnvær. Feilen ble senere utbedret, og kostnadene ble fordelt mellom seksjonseierne. Fakturaene var på til sammen 215 027 kroner, og kjøperens andel var 43 005 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 43 005 kroner for sin andel. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger). Kjøperen mente at selgeren kjente eller måtte ha kjent til feilen, siden vannet rant ned som en foss på en avvikende måte. Hun mente også at boligen var i vesentlig dårligere stand enn hun kunne forvente.

Selskapet avviste kravet. Selgeren hadde bodd i leiligheten i to år og sju måneder og kjente bare til én episode, under et ekstremvær i 2018, da et tett sluk førte til vann på altanen. Det var ikke dokumentert noen lekkasje, og et eldre bygg med behov for vedlikehold av takrenner måtte kjøperen regne med.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til samme resultat. Nemnda fant det klart at det ikke var mangel fordi boligen var i dårligere stand enn ventet. Tre ting veide tyngst i spørsmålet om selgeren hadde holdt tilbake opplysninger.

For det første var det ikke vist at selgeren kjente til mer enn den ene episoden. Selgeren forklarte at sluket var tett under et ekstremvær, og at han hadde fått beskjed om å holde sluket åpent. Uten andre holdepunkter var det vanskelig å legge til grunn at han visste mer. Nemnda kan ikke ta stilling til motstridende forklaringer som egner seg best for vitneprov i en domstol.

For det andre viste ikke videoen at enhver måtte forstå at noe var galt. Altanen hadde ikke tak over seg, og leiligheten lå i øverste etasje, så det er normalt at noe vann faller ned ved regn. Hvor mye som faller ned, avhenger også av hvor rene takrennene er og hvor mye det regner. Videoen viste kraftig regn.

For det tredje var saken svakt dokumentert. Det var ikke lagt frem noen sakkyndig vurdering av årsak eller omfang, og heller ikke bilder som viste hvor fremtredende feilen var. Kjøperens krav bygget i hovedsak på hennes egen forklaring. Selgeren hadde heller ingen plikt til å opplyse om at det bare én gang under ekstremvær hadde samlet seg vann på altanen. Å rense et sluk for blader er vanlig vedlikehold.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er kjøperen som må sannsynliggjøre at selgeren kjente til feilen. Utbedringskostnader alene er ikke nok, og heller ikke at feilen viste seg raskt etter overtakelsen.

Den viser også hvor viktig dokumentasjon er. En fagkyndig vurdering av årsaken, og bilder eller opptak som viser hvor tydelig feilen var, kan bety mye. Uten dem kan nemnda ikke prøve bevis slik en domstol kan.

Kort oppsummert

• Vann rant ned på altanen fra takrenner og tak. Kjøperen krevde 43 005 kroner som sin andel av utbedringen.
• Nemnda mente ikke at det var vist at selgeren kjente til mer enn ett tilfelle med tett sluk, og saken var svakt dokumentert.
• Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet.