Privat avløpsanlegg uten service siden 2014: ikke medhold (FinKN 2022-636)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1974 med påbygg fra 2010. Den ble solgt som den er for 2 890 000 kroner ved kontrakt 27.1.21 og overtatt 1.4.21. Salgsoppgaven opplyste at boligen hadde privat vann og avløp. I egenerklæringen (skjemaet der selger opplyser hva hun vet om boligen) svarte selger nei på spørsmål om feil ved eller kontroll av vann og avløp.

Etter overtakelsen fungerte ikke avløpsanlegget. Sikringen slo seg ikke på, og skjøteledningen frem til renseanlegget var skjøtet flere steder utendørs uten isolasjon. Toalett og avløp gikk tregt, det luktet ute ved anlegget, og anlegget fylte seg opp igjen rett etter tømming. Firmaet som hadde levert anlegget i 2010, opplyste at det ikke hadde vært service siden 2014, fordi tidligere eier ikke ville betale for den.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 124 250 kroner, som var et pristilbud på utbedring, samt forsinkelsesrente. I tillegg krevde kjøperen 4 000 kroner i erstatning for en egenandel. Kjøperen mente selger måtte ha kjent til at feilene fantes og holdt tilbake opplysninger, blant annet fordi selger hadde bodd i boligen i mange år.

Selskapet var selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det avviste kravet og mente selger ikke kjente til forholdet. Serviceavtalen var inngått av selgers avdøde ektefelle, og selger hadde aldri fått vite at service ikke var betalt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda kom til samme resultat. Nemnda fant vurderingen vanskelig og landet på det under tvil. Tre ting talte for selskapet.

For det første var kjøp av anlegget, serviceavtalen og alle servicerapportene stilet til selgers avdøde ektefelle. Selger overtok som eier i 2016 og forklarte at ektefellen hadde holdt styr på slike ting. Etter rettspraksis og nemndspraksis regnes ikke en enke som kjent med det den avdøde ektefellen visste, når ektefellen sto for alt som gjaldt eiendommen.

For det andre hadde kommunen sendt et brev til selger i 2017 om at serviceavgiften ikke var betalt. Men brevet ba bare om en redegjørelse og ga ikke klare tegn på at noe var feil med anlegget. Kommunen fulgte heller ikke opp brevet. Selger forklarte dessuten at hun ikke hadde registrert brevet på grunn av svært vanskelige omstendigheter i familien.

For det tredje hadde selger ikke selv opplevd problemer med anlegget eller vannet.

Samtidig ga nemnda kjøperen rett i at flere ting talte den andre veien. Anlegget hadde mange feil, brevet fra kommunen var stilet til selger, og eieren har en lovpålagt plikt til å vedlikeholde slike anlegg, noe som skjerper kravet til aktsomhet. Men nemnda kan bare bygge på dokumentene i saken, og mente at det ikke var sannsynliggjort at selger kjente eller måtte kjenne til feilene etter § 3-7. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å vise at en feil fantes før salget. Kjøperen må også vise at selger kjente eller måtte kjenne til den. Lang botid i boligen taler for at selger visste, men avgjør ikke alene.

Saken viser også at kunnskap hos en avdød ektefelle ikke uten videre tilskrives selger. Skriftlig dokumentasjon som er stilet direkte til selger, veier tyngre enn dokumenter stilet til andre.

Kort oppsummert

• Et privat avløpsanlegg i en enebolig fra 1974 hadde ikke hatt service siden 2014, og fungerte ikke etter overtakelsen.
• Nemnda fant det ikke sannsynliggjort at selger kjente til feilene, siden avtaler og rapporter var stilet til selgers avdøde ektefelle.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen fikk ikke prisavslag på 124 250 kroner.