Veiplaner, radon og asbest i garasjen: ikke medhold (FinKN 2024-235)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet med frittliggende garasje, oppført i 1965 og 1979 ifølge avgjørelsen. Den ble solgt som den er for 10,1 millioner kroner og overtatt i 2021. Selger hadde bodd der siden 1973. I egenerklæringen (selgerens skjema om boligens tilstand) svarte selger nei på spørsmål om kjennskap til planer eller offentlige vedtak som kunne endre bruken av eiendommen eller omgivelsene, og nei på spørsmål om radonmåling.

Før og etter overtakelsen fant kjøper tre forhold. Kommunen hadde vedtatt planer fra 1998 om en ny hovedvei som gikk like ved boligen. Underetasjen hadde radon. Og garasjen hadde vegger og himling av eternittplater med asbest.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 915 926 kroner. Av dette var 1 515 000 kroner verditap for veiplanene og 400 926 kroner utbedringskostnader. I tillegg krevde kjøper utgifter til sakkyndig og forsinkelsesrente. Kjøper mente at planene var godt kjent i nærmiljøet, at selger ut fra sin bakgrunn måtte vite om asbesten, og at megleren også burde ha opplyst om planene.

Selgerens forsikringsselskap mente at selger bare hadde hørt om et forslag fra slutten av 1990-tallet som aldri ble gjennomført. Selskapet viste til kommunen, som hadde sagt at planene neppe ville bli realisert, og at selger ikke kjente til asbest eller radon.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og la vekt på tre ting.

For det første veiplanene. Kommunen bekreftet at planene fra 1998 fortsatt gjaldt. Men den samme kommunen sa at løsningen er utdatert, at det ikke fantes statlige eller regionale planer, og at en eventuell utbygging trolig ligger flere tiår frem i tid. Nemnda mente derfor at opplysningen ikke ville ha påvirket kjøpsavtalen, og at vilkåret om innvirkning i avhl. § 3-7 (selgers plikt til å opplyse) ikke var oppfylt. Da var det heller ikke nødvendig å avgjøre om megleren hadde gitt ufullstendige opplysninger, og selger var uansett bare kjent med et gammelt forslag.

For det andre asbesten. Nemnda fant at det ikke var grunnlag for å si at selger kjente eller måtte kjenne til den. Nemnda kunne ikke legge nevneverdig vekt på at garasjen ikke var omtalt særskilt i boligsalgsrapporten.

For det tredje radon. Nemnda sluttet seg til sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) vurdering om at det ikke var noen vesentlig mangel etter avhl. § 3-9 andre punktum. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et vedtatt veiprosjekt ikke alltid gir krav mot selger. Det som teller, er om planen er så konkret og nær at den kan påvirke prisen. Er det uklart om prosjektet noen gang blir bygget, blir det vanskelig.

Den viser også at selgers kunnskap er avgjørende for asbest og radon. En selger som ikke visste om forholdene, og som svarte ærlig i egenerklæringen, blir vanskelig å stille til ansvar for dem.

Kort oppsummert

• Enebolig solgt for 10,1 millioner kroner, med gamle veiplaner, radon i underetasjen og asbest i garasjen.
• Nemnda mente at veiplanene lå langt frem i tid, og at selger ikke kjente til asbest eller radon.
• Kjøper fikk ikke medhold i kravet på 1 915 926 kroner.