Taklekkasje i fritidsbolig fra 2004: ikke medhold (FinKN 2023-150)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig i Innlandet fra 2004, tilbygd i 2009. Den ble solgt «som den er» for 3 millioner kroner og overtatt av kjøperen 6.9.20. Tilstandsrapporten ga taket, takkonstruksjonen og beslagene TG 1 (normal bruksslitasje). Rapporten opplyste at det i 2009 var montert en for lav luftehatt, at snø hadde falt ned i luftesjiktet under taket, og at snøen smeltet når hytta ble varmet opp. Luftehatten var forlenget. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) svarte selgeren at det hadde rent vann inn langs pipa, at luftekanalen hadde blitt tett av snø, og at et faglært firma hadde satt inn nye luftkanaler i mai 2020.

I desember 2020 oppdaget kjøperen vann som trengte inn gjennom yttertaket ved inngangspartiet. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) 11.1.21. En takstmann fant at taket var ufagmessig utført, med feil i beslag og underlag i kilrennene, der to takflater møtes.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 90 000 kroner, som var et pristilbud på ny shingel og papp i kilrennene, med forsinkelsesrente. Kjøperen mente selgeren hadde holdt tilbake opplysninger om lekkasjene ved inngangspartiet. Selgeren hadde fått vite av en snekker at problemet skyldtes snø i kilrennen, og kunne ikke rimelig tro at en høyere luftehatt løste det. Kjøperen viste til at luftehatten og kilrennen er to ulike deler av taket.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avslo kravet. Det mente selgeren hadde opplyst om utbedringer på tak og pipe, og at selgeren trodde feilen var rettet. Selgeren trengte ikke opplyse om noe som selgeren med rimelig grunn kunne anse som godt utbedret.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, så kjøperen nådde ikke frem. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat. Nemnda pekte på tre forhold.

For det første at selgeren hadde gitt mange opplysninger om taket og pipa i både tilstandsrapport og egenerklæring. Det var opplyst om to utbedringer, den siste kort tid før salget, og takstmannen hadde advart om at skjulte feil ikke kan avdekkes uten inngrep. Nemnda mente selgeren derfor hadde opplyst om det selgeren kjente til.

For det andre at selgeren hadde grunn til å tro at forholdet var utbedret. Tiltaket var anbefalt av en snekker, og det ble gjort få måneder før salget. Hytta ble overtatt før vinteren. Selgeren har ikke plikt til å opplyse om et forhold hun med rimelig grunn tror er godt utbedret (§ 3-7).

For det tredje bevisene. Nemnda behandler saker skriftlig og har ikke byggeteknisk kompetanse. Det er kjøperen som må sannsynliggjøre at selgeren visste mer. Det fantes ikke slike holdepunkter, og ingenting viste at selgerens forklaring var uriktig. Nemnda mente riktignok at selgeren med fordel kunne ha nevnt isingen ved inngangspartiet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en lekkasje som dukker opp etter kjøpet, ikke alene gir krav mot selgeren. Kjøperen må kunne vise at selgeren kjente til problemet og holdt tilbake noe, eller at selgeren ikke hadde grunn til å tro at det var utbedret.

Saken viser også at en selger som har gitt konkrete opplysninger om tidligere lekkasjer og utbedringer, står sterkere. Det gjelder særlig når utbedringen ble gjort kort tid før salget og ble utført ut fra en fagpersons råd.

Kort oppsummert

• Taklekkasje ved inngangspartiet i en fritidsbolig fra 2004, med et krav på 90 000 kroner.
• Selgeren hadde opplyst om to utbedringer og trodde med rimelig grunn at feilen var rettet.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.