Rotter i rekkehusleilighet fra 1969: delvis medhold (FinKN 2023-762)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toetasjes enderekkehusleilighet på Østlandet fra 1969, solgt i som-den-er-stand for 4 700 000 kroner og overtatt i september 2018. Tilstandsrapporten beskrev boligen som normalt holdt ved like, men med behov for noe modernisering. Bygningsdelene fikk i hovedsak TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Selgeren hadde bodd der siden 1996. I egenerklæringen (skjemaet selgeren fyller ut om boligen) svarte han ja på spørsmål om skadedyr og skrev «rotter i kjeller 2017».

Kjøperen forsto det slik at rotteproblemet var oppstått i 2017 og løst. Etter overtakelsen fant hun rotter i kjelleren. Hun fikk brev fra tidligere styreleder i sameiet og fra naboen, som viste at det hadde vært rotter i sameiet i mange år, og at det var funnet en død rotte bak søppelbøtten under kjøkkenvasken i selgerens leilighet i 2017. Sameiet hadde også en løpende avtale med et skadedyrfirma fra 2016, som var i kraft da boligen ble solgt. Senere rapporter fant fortsatt spor etter rotter og adkomst til kjelleren via grunnen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 383 689 kroner og erstatning for advokatutgifter på 115 500 kroner, pluss forsinkelsesrente. Det meste av prisavslaget gjaldt utskifting av kledning på to vegger, som en takstmann mente hørte med til å stenge rottene ute. Hun mente at selgeren hadde undervurdert et omfattende og pågående rotteproblem.

Forsikringsselskapet bak selgerens boligselgerforsikring avslo. Det mente at kravet var bortfalt fordi kjøperen var passiv i nesten to år, og at selgeren uansett hadde opplyst om rotter. Etter selgerens tiltak hadde han ikke sett flere. Størstedelen av kravet gjaldt dessuten en påregnelig oppgradering av kledningen.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold. Avgjørelsen var enstemmig. Fire forhold var avgjørende.

For det første kunne ikke selskapets innvending om passivitet føre frem.

For det andre hadde selgeren gitt ufullstendige opplysninger (§ 3-7). Når selgeren opplyser om et problem, har kjøperen langt på vei risikoen for omfanget. Men selgeren kan ikke bagatellisere et kjent problem. Det var ubestridt at en rotte ble sett på kjøkkenet i 2017, altså i boligens beboelsesrom og ikke bare i kjelleren. Sameiet hadde hatt rotter i nærområdet siden 2015, og avtalen med skadedyrfirmaet lå fast ved salget uten at det var nevnt.

For det tredje mente nemnda at de tilbakeholdte opplysningene kan antas å ha virket inn på avtalen. Det er selgeren som må bevise det motsatte, og det klarte han ikke.

For det fjerde ble prisavslaget satt langt under kravet. Nemnda mente ikke at det var sannsynliggjort at kledningen måtte skiftes for å bli kvitt rottene, og kjøperen måtte uansett regne med noen tiltak. Etter skjønn ble prisavslaget 50 000 kroner, med forsinkelsesrente. Kravet om erstatning for advokatutgifter ble ikke tatt til følge, fordi kjøperen har en egen boligkjøperforsikring, og det ikke var vist at hun selv måtte dekke dem (§ 4-14).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en selger som svarer ja på et spørsmål om skadedyr, likevel kan komme til å holde tilbake viktig informasjon. Når selgeren vet mer om omfang eller varighet enn han skriver, kan det være en mangel. Kjøperen har likevel en plikt til å undersøke når hun får en advarsel, og det kan trekke ned beløpet.

Saken viser også at prisavslaget sjelden dekker alle utbedringene kjøperen mener er nødvendige. Bare det som er sannsynliggjort som nødvendig for å løse selve problemet, regnes med. Kjøperen fikk 50 000 kroner mot et krav på 383 689 kroner.

Kort oppsummert

• Rotteproblem i en rekkehusleilighet fra 1969, der selgeren bare hadde opplyst om rotter i kjelleren i 2017.
• Nemnda mente at selgeren hadde gitt ufullstendige opplysninger, og at det trolig påvirket kjøpet.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 50 000 kroner i prisavslag mot et krav på 383 689 kroner.